宅建士が解説：基礎凍上対策の重要性と購入前の確認点

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導入
基礎凍上のメカニズムと被害
基礎凍上対策の重要性
購入前の確認点
手順・進め方
失敗しないためのコツ
「凍結深度60cm」を基礎の根入れとどう照らし合わせるか
根入れを浅くできる「スカート断熱工法」の条件を知っておく
ポーチ・車庫・給排水管は本体とは別に凍上を疑う
よくある質問
まとめ

導入

基礎凍上は、特に寒冷地で深刻な問題となります。北海道では、基礎凍上による被害が多く報告されています。基礎凍上の被害は、建物の構造に重大な影響を及ぼす可能性があります。そこで、宅建士として基礎凍上対策の重要性と購入前の確認点について解説します。

基礎凍上のメカニズムと被害

基礎凍上は、地面が凍結することにより起こります。特に、水分が多い土壌では凍結の影響が大きくなります。基礎が凍上すると、建物の基礎部分が上昇し、壁や床にひび割れや変形が生じる可能性があります。基礎凍上の被害は、建物の構造的な安全性に影響を及ぼす可能性があります。

基礎凍上対策の重要性

基礎凍上対策は、建物の構造的な安全性を確保する上で非常に重要です。基礎凍上の被害を防ぐためには、基礎設計と施工の際に十分な対策を講じる必要があります。基礎凍上対策には、基礎の深さや耐久性の向上、排水システムの整備などが含まれます。

購入前の確認点

基礎の状況：基礎の深さ、材質、構造などを確認します。
地盤の状況：地盤の種類、水分含有量、凍結の可能性などを確認します。
排水システム：排水システムの整備状況を確認します。

手順・進め方

基礎凍上対策の手順・進め方について解説します。基礎凍上対策には、基礎設計と施工の際に十分な対策を講じる必要があります。基礎凍上対策の手順・進め方には、以下の点が含まれます。

基礎設計：基礎の深さ、耐久性の向上、排水システムの整備などを検討します。
基礎施工：基礎の施工の際に、十分な対策を講じる必要があります。

失敗しないためのコツ

基礎凍上対策の失敗しないためのコツについて解説します。基礎凍上対策の失敗しないためのコツには、以下の点が含まれます。

基礎設計と施工の際に、十分な対策を講じる必要があります。
基礎凍上対策の費用を考慮する必要があります。

凍上対策は基礎まわりの工事になるため、費用の幅が大きく、業者ごとの提案内容も分かれます。購入前に概算を把握しておきたい方は、複数社から見積もりを取って比較してください。

同じ工事でも、会社によって見積もり額は2〜3割変わることがあります。先に相場を知っておくと、提示された金額が妥当かどうか自分で判断できます。

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「凍結深度60cm」を基礎の根入れとどう照らし合わせるか

凍上対策の出発点になる数字が凍結深度です。北海道建設部住宅局建築指導課は市町村ごとの標準値を公表しており、札幌市・江別市・北広島市・千歳市・石狩市（旧厚田村70cm、旧浜益村80cmを除く）は60cm、小樽市は50cm、旭川市は80cm、帯広市は100cmです。札幌市も都市局のQ&Aで「60センチメートルを標準的な数値としています」と答えたうえで、「同じ市内においても外気温が大きく異なる場合があり、また地質や地下水位、標高などにおいても異なるので、それぞれの状況に応じて、適切な凍結深度を設定して下さい」と注記しています。

基礎側の最低基準は建築基準法施行令第38条と平成12年建設省告示第1347号で、木造住宅の根入れは布基礎で24cm以上、べた基礎で12cm以上とし、さらに基礎の底部を凍結深度より深くすることが求められます。札幌なら60cm以上の根入れ、あるいは後述する断熱工法による代替が設計上の前提になります。

市町村	凍結深度の標準値	備考
札幌市・江別市・北広島市・千歳市	60cm	市内でも標高や地下水位で変わる旨の注記あり
小樽市・函館市（旧市域）	50cm	函館市は旧戸井町・旧南茅部町60cm、旧恵山町70cm
石狩市	60cm	旧厚田村70cm、旧浜益村80cm
旭川市	80cm	—
帯広市・釧路市（旧音別町を除く）	100cm	釧路市の旧音別町は90cm

中古住宅の購入前に確認する手順は3つです。第1に、確認申請図面（基礎伏図・矩計図）で根入れ深さの記載を読む。第2に、記載が凍結深度に届いていない場合、後述のスカート断熱など代替工法が採用されているかを図面か施工写真で確認する。第3に、図面が残っていない物件では、建物外周の犬走りやポーチ、車庫前のコンクリートに冬季の持ち上がりを示す段差やひび割れがないかを、雪解け後の4〜5月に現地で見ることです。真冬は積雪で足元が見えず、真夏は凍上で持ち上がった部分が沈んで戻っているため、確認の時期を誤ると症状を見落とします。

根入れを浅くできる「スカート断熱工法」の条件を知っておく

北海道では、基礎を60cm以上掘り下げる代わりに、基礎断熱工法を前提として建物外周の地中に断熱材を水平に敷く「スカート断熱工法」が使われています。地方独立行政法人北海道立総合研究機構（道総研）建築研究本部が2021年3月に改訂した「スカート断熱工法設計・施工マニュアル設計編」に設計条件がまとまっており、中古住宅の図面を読むときの判断基準として使えます。

適用できない地盤：地中の断熱材が長期的に動いてずれる恐れのある軟弱地盤、常水位面の高い地盤。
建物側の条件：外皮平均熱貫流率が0.87W/(㎡・K)以下であること。マニュアルは「不在時や空き家となっても室温を維持する」ためにこの断熱性能を条件としています。
基礎断熱材：押出法ポリスチレンフォーム断熱材2種b厚さ50mm相当以上を基礎の外側または内外両面に施工（内側のみは寒冷地に適さないと明記）。
スカート断熱材：同じく2種b厚さ50mm相当以上。札幌市は地域区分A、江別市・千歳市・北広島市はBに区分され、基礎の根入れ深さを400mm・600mm・900mmから選ぶ場合、A地域の一般部なら断熱材の幅は300mm以上、コーナー部や車庫等部は幅が広くなります。
床断熱工法の住宅には適用できない。住宅本体と離れた車庫にも適用できない。

ここから導ける失敗例が2つあります。1つ目は、スカート断熱の住宅を購入後、長期間空き家にしたり冬の暖房を極端に絞ったりして室温が下がり、地中に熱が回らず基礎まわりが凍上するケースです。マニュアルが室温維持を条件に挙げているのはこのためで、冬に長期不在にする使い方を予定しているなら、根入れが凍結深度に達している住宅を選ぶほうが安全側です。2つ目は、リフォームで外構やカーポートを増設する際に、既存のスカート断熱材を掘削で切断してしまうケースです。マニュアルは「断熱材相互に断点ができないように施工」することを求めており、外構工事の見積もりを取るときは、既存の断熱材の位置を施工者に伝える必要があります。

ポーチ・車庫・給排水管は本体とは別に凍上を疑う

凍上の被害は建物本体より、玄関ポーチ・ベランダの支柱・車庫の出入口・外部の給排水管のように、基礎が浅く暖房の熱が届かない部位に先に出ます。道総研のマニュアルでも、本体をスカート断熱にしつつポーチ等部や車庫等部は「一般の凍結深度に合わせた基礎の根入れ深さ」にする混在型が図示され、車庫出入口では地中の熱が外へ逃げる構成なら断熱材の幅に900mmを加算するとしています。住宅本体が無事でも付属部位が持ち上がると、玄関ドアが冬だけ閉まりにくくなる、車庫のシャッター下に段差ができる、といった症状で現れます。

購入前の確認では、玄関ポーチと本体の取り合い部に隙間や目地の開きがないか、車庫前の土間コンクリートに冬季のひび割れ補修跡がないかを見ます。補修跡があれば、売主に「いつ・何が原因で・どう直したか」を書面で回答してもらい、告知書に記載してもらうのが手順です。凍上は一度直しても翌冬に再発することがあるため、修繕履歴が1回きりか繰り返しかで、購入後の費用見込みが変わります。

出典（いずれも2026年9月4日確認）：北海道建設部住宅局建築指導課「凍結深度」（https://www.pref.hokkaido.lg.jp/kn/ksd/kijun/touketsushindo.html）／札幌市都市局建築指導部 Q&A Q5-2（https://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/qa.html）／北海道立総合研究機構建築研究本部「スカート断熱工法設計・施工マニュアル設計編」2021年3月（https://www.hro.or.jp/upload/24251/skirt_manual_sekkei.pdf）／福島県「凍結深度と建築物の基礎の設計」（平成12年建設省告示第1347号の根入れ規定の解説。https://www.pref.fukushima.lg.jp/sec/41065b/toketusindo.html）