不動産仲介手数料の計算方法と上限

※本記事にはプロモーションが含まれます

不動産の売買や賃貸の際、仲介会社に手数料を支払う必要があります。不動産仲介手数料の計算方法や上限について、宅建士が解説します。

不動産仲介手数料の計算方法
手順・進め方
失敗しないためのコツ
法定上限の式と検算表（告示の原文で確認）
800万円以下は最大33万円——2024年7月の特例と札幌の空き家事情
請求書を受け取ったときのチェック手順と失敗例
よくある質問
まとめ

不動産仲介手数料の計算方法

不動産仲介手数料は、売買価格や賃貸の年間家賃に基づいて計算されます。一般的には、売買価格の3%から5%程度が手数料として請求されます。ただし、仲介会社によっては、価格に応じた段階的な手数料体系を採用している場合もあります。

項目	費用目安	備考
売買価格	3%から5%	仲介会社によって異なる
賃貸年間家賃	1ヶ月から2ヶ月分	仲介会社によって異なる

例えば、税抜の売買価格が5,000万円の場合、依頼者の一方から受け取れる仲介手数料の上限は171.6万円（税込）です。ただし、上限の速算式や値引き交渉が可能なケースもありますので、詳しくは宅建士や不動産会社にご相談ください。

手順・進め方

不動産会社を選定する
物件を見学する
売買価格や条件を交渉する
手数料を支払う

また、物件の検索や見学の際には、以下の点に注意することが必要です。

物件の詳細な情報を確認する
物件の価格や条件を比較検討する
仲介会社の手数料やサービスを確認する

失敗しないためのコツ

不動産仲介手数料の計算方法や上限について、事前に十分に調べることが大切です。また、値引き交渉が可能なケースもありますので、不動産会社や宅建士にご相談することをお勧めします。

さらに、以下の点にも注意することが必要です。

不動産仲介手数料の計算方法や上限について、事前に十分に調べる
値引き交渉が可能なケースについて、不動産会社や宅建士にご相談する

法定上限の式と検算表（告示の原文で確認）

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法46条にもとづく国土交通省告示（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正2024年6月21日）で決まっており、業者が自由に決められる数字ではありません。売買の媒介で依頼者の一方から受け取れる上限は、税抜代金を三つの帯に分けて率を掛けた合計で、課税事業者の場合は税込率で「200万円以下の部分5.5%、200万円超400万円以下の部分4.4%、400万円超の部分3.3%」です。400万円超の速算式「代金×3.3%＋6.6万円」の6.6万円は、下の帯との率の差（2.2%×200万円＋1.1%×200万円）なので、帯ごとの計算と必ず一致します。

税抜代金	帯ごとの計算（税込）	速算式	上限（一方から）
300万円	11万＋100万×4.4%＝4.4万	300万×4.4%＋2.2万	15.4万円（特例なら33万円）
500万円	11万＋8.8万＋100万×3.3%	500万×3.3%＋6.6万	23.1万円（特例なら33万円）
800万円	11万＋8.8万＋400万×3.3%	800万×3.3%＋6.6万	33万円
1,500万円	11万＋8.8万＋1,100万×3.3%	1,500万×3.3%＋6.6万	56.1万円
3,000万円	11万＋8.8万＋2,600万×3.3%	3,000万×3.3%＋6.6万	105.6万円
5,000万円	11万＋8.8万＋4,600万×3.3%	5,000万×3.3%＋6.6万	171.6万円

消費税で間違えやすい点は二つです。率を掛ける元は「税抜」代金で、個人売主の中古マンションは建物に消費税がかからないため価格そのままで計算できますが、業者売主の物件は建物分の消費税を除いた額に掛けます。もう一つ、3.3%は消費税10%込みの率なので、さらに10%を上乗せすると二重取りです。「本体3%＋6万円、別途消費税」の書き方は正しく、「3.3%＋6.6万円、別途消費税」は誤りです。

800万円以下は最大33万円——2024年7月の特例と札幌の空き家事情

2024年7月1日施行の改正で「低廉な空家等」の特例が広がりました。税抜800万円以下の売買の媒介では、売主・買主のどちらからも、通常の計算額を超えて「30万円の1.1倍＝33万円」まで受け取れます。改正前は400万円以下・売主側のみ・税抜18万円でしたから、対象も金額も拡大しています。表のとおり800万円ちょうどは通常計算でも33万円なので、特例が効くのは800万円未満で、300万円の物件なら15.4万円が33万円になります。

条件があります。告示は媒介契約を結ぶ前に特例の報酬額を依頼者に説明し合意を得ることを求めており、決済時に初めて「特例で33万円」と告げられた請求に応じる義務はありません。特例は上限であって、必ず33万円になるわけでもありません。低価格帯を買うときは、媒介契約書の報酬欄に具体額か「告示第七の額」の記載があるかを契約前に確認してください。賃貸にも同種の特例があり、長期間空いている建物の媒介では貸主から借賃の2.2か月分まで受け取れますが、借主側の上限（居住用は0.55か月分）は変わりません。

札幌でこの特例が現実味を持つのは空き家の増加です。令和5年住宅・土地統計調査（札幌市集計）では、総住宅数1,128,200戸のうち空き家155,800戸、空き家率13.8%で、平成30年の11.9%から1.9ポイント上昇しました。内訳は賃貸用111,600戸、売却用10,900戸で、売りに出ている住宅だけで1万戸を超えます。築古の郊外マンションや戸建てには800万円未満の物件が含まれるため、札幌で低価格帯を探す買い手は、通常計算と特例のどちらで請求されているかを見分ける必要があります。北海道知事免許の業者に関する相談は、札幌市を含む石狩管内では石狩振興局産業振興部建設指導課（011-204-5914）が窓口です。

請求書を受け取ったときのチェック手順と失敗例

決済前の請求書は次の順で確認します。①計算元が売買契約書の代金と一致しているか（手付や固定資産税清算金を含めていないか）。②税抜代金で帯ごとの計算をやり直し、税込上限を超えていないか。③「事務手数料」「書類作成費」「ローン代行料」など別名目の請求がないか。宅建業法46条2項は告示の上限を超える報酬の受領を禁じ、国土交通省の解釈・運用の考え方では、別途受け取れるのは依頼者が特別に依頼した広告や遠隔地出張の実費に限られます。④媒介契約書の報酬額と請求額が一致しているか。

失敗例は三つです。一つ目は、5,000万円の物件で「3%＋6万円に消費税」と「3.3%＋6.6万円に消費税」を混同し、上限171.6万円に対して188.76万円を払うケース。二つ目は、売主側の業者が買主側も兼ねる取引で、片方から2倍の額を請求されるケースで、媒介では両方から受け取る場合でも一方ごとの上限は変わりません。三つ目は、値引き交渉を決済直前に持ち出して契約自体が流れるケースで、報酬額は媒介契約時に決まるものなので、交渉するなら媒介契約前に上限のいくらで契約するかを書面で確定させます。

出典（2026年9月4日確認）：国交省報酬額告示 https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/1970/26197000/26197000.html ／同告示令和6年6月21日改正版（大阪府掲載）https://www.pref.osaka.lg.jp/o130200/kenshin/kokuji/index.html ／高知県「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」https://www.pref.kochi.lg.jp/doc/2024091900481/ ／国交省宅建業法関係 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html ／札幌市令和5年住宅・土地統計調査 https://www.city.sapporo.jp/toukei/tokusyu/documents/r05jyutaku.pdf ／北海道宅建業法に関するページ https://www.pref.hokkaido.lg.jp/kn/ksd/fudousan/ksd-kanrisidouG.html