旧耐震・新耐震・2000年基準の見分け方｜確認申請日で決まる

A. 可能です。ただし内装のリフォームと耐震改修は別の工事です。壁紙や設備を新しくしても構造の強さは変わりません。耐震性を上げるには、診断にもとづいて壁・接合部・基礎・屋根のどこに手を入れるかを決める必要があります。

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中古住宅を検討していると「新耐震かどうか」という言葉が必ず出てきます。ところが多くの物件情報には竣工年しか載っておらず、その築年数から判断すると間違えることがあります。

耐震基準を決めるのは竣工した日ではなく、建築確認の申請がいつ行われたかだからです。ここを取り違えると、旧耐震の建物を新耐震だと思って買ってしまうことになります。判定の方法と、旧耐震だった場合の現実的な選択肢を整理します。

耐震基準は3つに分かれます

木造の戸建てを検討する場合、実質的にはこの3段階で見ることになります。マンションなど鉄筋コンクリート造では1981年6月の境目が主な分かれ目です。

建築確認の申請から竣工までには、規模にもよりますが数か月から1年以上かかります。つまり1981年や2000年の前後に竣工した建物は、竣工年だけでは判断がつきません。

たとえば1982年3月に完成した木造住宅は、確認申請が1981年5月に出されていれば旧耐震です。逆に1981年12月完成でも、申請が同年7月なら新耐震にあたります。境目の前後2年ほどに竣工した物件は、必ず書類で確認してください。

売主が書類を持っていないケースは珍しくありません。その場合は仲介業者を通じて役所での調査を依頼してください。「たぶん新耐震です」という口頭の説明で判断するのは避けるべき部分です。

旧耐震はおおむね震度5程度の地震で倒壊しないことを目標にしていました。新耐震は、震度5程度では建物がほとんど損傷せず、震度6強から7程度でも倒壊せず人命を守ることを目標としています。

ここで押さえておきたいのは、新耐震が守ろうとしているのは「人命」であって「建物」ではないということです。大地震のあと、倒壊は免れても住み続けられない状態になる可能性は残ります。

1995年の阪神・淡路大震災の教訓を受け、木造住宅について次の3点が加わりました。同じ「新耐震」でも、1981年から2000年までの木造と、2000年以降の木造では中身が違います。

実務上、1981年から2000年の間に建てられた木造住宅は「新耐震だが2000年基準は満たしていない」層にあたります。中古市場で最も数が多い年代でもあり、購入時には耐震診断を検討する価値があります。

木造住宅で10万円から40万円程度が目安です。鉄筋コンクリート造では1平方メートルあたり1,000円から2,500円程度が相場とされています。自治体によっては旧耐震の住宅を対象に診断費用を補助している場合があり、無料になることもあります。

屋根の軽量化は、重い瓦屋根を金属屋根などに葺き替えて建物にかかる地震力そのものを減らす方法です。壁の補強より効果が大きい場合があり、屋根の葺き替え時期と重なるなら検討する価値があります。