【2026年8月】札幌の中古マンションは区で㎡単価が3倍違う｜金利・住宅ローン減税・補助金の締切を数字で整理

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こんにちは、リノベーションアドバイザー（空間デザイナー×宅建士）のAkira.Nです。今週は「札幌の相場」をひとことで語るのが、もう無理になったなと感じた週でした。中古マンションの㎡単価は中央区35万円に対して南区11万円。3倍以上の開きがあります。さらに地価公示では清田区の住宅地が下落に転じ、手稲区は横ばい。一方で商業地は全区で上昇継続。同じ「札幌」の中で、方向が割れ始めています。加えて、札幌市の住宅エコリフォーム補助は9月4日から今年度最後の受付。今週も数字で整理していきます。

結論：いま札幌で押さえるべき3点

• 区によって㎡単価は3倍以上違う。中古マンションの直近1年の㎡単価は中央区35万円、白石区24万円、南区11万円。「札幌の中古マンションはいくら」という質問に、市全体の平均で答えても意味がありません。
• 札幌市の住宅エコリフォーム補助、第2回受付は9月4日（金）〜9月17日（木）。第1回は6月25日に終了済みで、令和8年度はこれが最後の受付回です。しかも郵送のみ・期間内必着。申請には工事契約が必要なので、実質的な準備期限は8月中です。
• 日銀は据え置きでも、変動金利は10月に上がる銀行が多い。政策金利は1.00%のまま据え置かれましたが、6月の利上げが変動金利に反映されるのは大半の銀行で10月。いま提示されている金利は「まだ上がる前の数字」である可能性があります。

札幌の中古マンション相場：区で㎡単価は3倍以上違う

まず、いま札幌の中古マンションがどのくらいの単価で取引されているのかを、行政区ごとに見ていきます。以下はGMO不動産査定が公表している直近1年間の成約ベースの㎡単価と、60㎡で換算した目安金額です。

中央区と南区で3倍以上の差。市全体の平均は25万円ですが、この平均値に当てはまる区はほとんどありません。ご自身が検討しているエリアの数字を直接見るべきです。

もうひとつの軸：築年数で㎡単価はこう落ちる

区だけでなく、築年数によっても単価は大きく動きます。札幌市全体の築年数別㎡単価は以下のとおりです。

ここが「中古を買って直す」という選択の経済的な根拠になります。たとえば築16〜20年と築31〜35年では㎡単価が20万円違う。70㎡なら約1,400万円の差です。この差額をリノベーション費用に回せるかどうか、という比較が成り立ちます。

ちなみに札幌市で最も成約件数が多い築年帯は41〜50年、次いで30年台。かなり築古の物件が普通に流通しているのが札幌の特徴です。管理状態と配管の更新履歴さえ確認できれば、選択肢はかなり広がります。

設計の立場から一点だけ付け加えると、築30年前後の札幌のマンションは「窓が小さくて数が少ない」ものが多いです。断熱のために合理的だった時代の設計なので当然なのですが、リノベーションの計画では限られた窓からの光をどう部屋の奥まで届けるかが勝負になります。私は水回りを窓のない側に寄せ、リビングと個室の間仕切りをガラスや欄間にして光を通す、という構成をよく使います。窓を増やせないなら、光の通り道を作ればいい。間取り図の線を引く前に、まず「どの窓からどの時間に光が入るか」を現地で確認してください。

住宅ローン金利の動向：日銀は据え置き、でも上がる

2026年8月時点の金利水準を整理します。

ポイントは3つです。

1つ目。日銀の政策金利は1.00%で据え置きです。2026年6月16日に0.75%から1.00%へ引き上げられ、7月30〜31日の金融政策決定会合では据え置きが決まりました。ただし日銀は利上げ路線そのものは維持しており、7月会合の「主な意見」では利上げペースを速めるべきだという意見も出たと報じられています。

2つ目。据え置きでも、変動金利は上がります。6月の利上げが各銀行の変動金利に反映されるタイミングにはばらつきがあり、大半の銀行は10月と見られています。8月時点ではドコモSMTBネット銀行が0.250%、楽天銀行が0.043%の引き上げを実施済み。三菱UFJ銀行は短期プライムレートの引き上げを発表しており、9月から見直すと見られています。つまり今ネットで見ている変動金利の表示は、まだ利上げを織り込んでいない可能性があるということです。0.25%程度の上乗せを前提に返済計画を立ててください。

3つ目。フラット35は過去最高水準です。3.290%は2018年1月の集計開始以降で最も高い水準。変動金利との差は2.21%まで開き、これも過去最大です。「固定金利は待てば下がる」という発想が通用しにくい局面で、長期金利が高止まりしている以上、当面は高止まりかさらに上昇と見ておくのが無難でしょう。

税制：中古住宅の住宅ローン減税が新築に近づいた

令和8年度（2026年度）の税制改正で、中古住宅（既存住宅）の住宅ローン減税が大きく拡充されました。中古＋リノベを考えている方にとっては、今年の最重要トピックです。

床面積要件が40㎡以上に緩和されたことで、これまで対象外だったコンパクトな物件が減税の射程に入りました。おひとり暮らしや二人暮らしで50㎡未満を検討していた方には大きな変化です。ただし40㎡以上50㎡未満の場合、控除期間のうち合計所得金額が1,000万円を超える年は控除が適用できません。ここは見落としがちなので注意してください。

また、控除期間13年や拡充された借入限度額は省エネ基準に適合していることが前提です。物件によっては証明書（住宅省エネルギー性能証明書など）の取得が必要になります。「中古なら全部13年」ではありません。契約前に、その物件で証明書が取得できるかを必ず確認してください。ここを確認しないまま資金計画を組むと、後から数十万円単位で狂います。

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補助金の最新状況：札幌市は9月4日から今年度最後の受付

札幌市住宅エコリフォーム補助制度（令和8年度）

札幌市独自の補助制度です。市内に主たる営業所がある建設業許可事業者が施工する省エネ改修・バリアフリー改修が対象です。

注意点を3つ挙げます。

ひとつ、外壁や屋根の塗装工事は対象外です。札幌市の公式ページでも「多くのお問合せを頂戴しておりますが、塗装工事を対象とした補助金はございません」と明記されています。

ふたつ、郵送のみで、期間内必着です。窓口持ち込みは受け付けていません。申請期間外に届いた申請書はすべて返却されます。

みっつ、国のみらいエコ住宅2026事業や先進的窓リノベ2026事業用の「性能証明書」は、札幌市の制度には使えません。別途取得が必要です。これは施工会社との段取りの中で抜け落ちやすいので、早めに確認してください。

申請には工事契約が必要です。9月17日必着から逆算すると、見積の確定と契約は8月中には終えておきたいところ。もし今年度この制度を使うつもりなら、動き出すのは今週です。

みらいエコ住宅2026事業（国土交通省）

国の補助制度で、躯体（床・壁・天井）の断熱改修を含む幅広いリフォーム工事が対象です。公式サイトで予算消化率が毎日更新されています。2026年8月16日0時時点の状況は以下のとおりです。

リフォーム枠はまだ3%と余裕があります。新築のGX志向型住宅が49%まで進んでいるのと対照的です。ただし予算上限に達した時点で受付終了なので、余裕があるうちに動くに越したことはありません。交付申請期間は2026年12月31日まで（上限到達まで）。

リフォーム枠でひとつ重要な条件があります。原則として、平成28年（2016年）12月31日以前に新築された住宅が対象です。築浅の物件は対象外になります。補助上限は最大100万円／戸で、古い住宅ほど上限額が上がる仕組みになっています。また、この制度は事務局に登録した事業者が申請する仕組みで、消費者が直接申請することはできません。

地価・市況：全10区で上昇率が前年を下回った

令和8年地価公示（2026年1月1日時点）の札幌市の数字です。札幌市が公表している資料から、区別の住宅地・商業地の変動率をまとめました。

読み取れることは3つあります。

全10区で、前年の上昇率を下回りました。札幌市全体の住宅地は+2.9%から+1.1%へ。上昇そのものは続いていますが、勢いは明確に落ちています。背景には建築費の高騰があると報じられています。

清田区が上昇から下落に、手稲区が上昇から横ばいに転じました。清田区は住宅地で−0.3%。市内で下落に転じたのは清田区だけです。「札幌の地価は上がり続けている」という言い方は、今年はもう正確ではありません。

商業地は全区で上昇継続です。中央区は+8.0%。住宅地の減速と対照的で、都心の商業需要は依然強いことがうかがえます。

なお、住宅地の上昇率上位10地点のうち3地点が白石区でした。東札幌2条5丁目（+4.3%）、東札幌4条2丁目（+4.3%）、菊水8条3丁目（+3.7%）。区全体の平均は減速していても、地下鉄駅に近い個別エリアは伸びています。地価も相場も、区より細かい単位で見る必要があるということです。

次のデータは、9月中旬に公表予定の地価調査（基準地価、7月1日時点）です。半年後の動きが確認できます。

よくある質問

Q. 変動金利と固定金利、いまはどちらを選ぶべきですか？

A. どちらが正解かは、ご家庭の収入の安定度と、金利が上がったときに家計が耐えられるかで変わります。数字だけを整理すると、2026年8月時点で変動金利（メガバンク平均1.082%）とフラット35（3.290%）の差は2.21%。政策金利の引き上げは通常0.25%刻みなので、この差を埋めるには単純計算で9回程度の追加利上げが必要です。一方で、変動金利には上昇リスクが残ります。判断の目安として、借入額が年収の7倍を超えるようなら、返済額が確定する固定金利を検討する意味は大きいと思います。最終的にはご自身の家計とリスク許容度で決めてください。

Q. 築30年を超えるマンションを買っても大丈夫でしょうか？

A. 札幌では築30年台〜40年台の物件が普通に流通していて、成約件数も多い築年帯です。ただし、建物そのものより管理と設備の更新履歴を見てください。具体的には、修繕積立金が十分に貯まっているか、給排水管の更新工事が済んでいるか、大規模修繕の実施履歴があるか。この3点が確認できれば、築年数だけを理由に避ける必要はないと考えています。逆に、これらが確認できない物件は、価格が安くても後から費用が出ていく可能性があります。管理組合の議事録と長期修繕計画は必ず取り寄せてください。

Q. 補助金は国と札幌市の両方を使えますか？

A. 補助の対象となる工事箇所を明確に区分できる場合は、併用できる制度があります。札幌市は公式に、住宅エコリフォーム補助制度と木造住宅耐震化補助制度・再エネ省エネ機器導入補助金制度の併用について「対象となる工事箇所を明確に区分できる場合は併用可能」としています。ただし国の制度との関係や具体的な区分の可否は、工事内容によって判断が分かれます。必ず事前に各制度の担当窓口へ確認してください。なお、国の制度用に取得した性能証明書は札幌市の制度には流用できないため、書類は別々に用意が必要です。

まとめ

• 札幌の中古マンション㎡単価は中央区35万円、白石区24万円、南区11万円と3倍以上の開きがある。市全体の平均で判断しない。
• 築16〜20年（40万円/㎡）と築31〜35年（20万円/㎡）の単価差は約20万円/㎡。70㎡なら約1,400万円。ここがリノベーション予算の原資になる。
• 日銀は政策金利1.00%で据え置きだが、6月利上げの変動金利への反映は大半の銀行が10月。いまの表示金利に0.25%程度の上乗せを見込んで計画を立てる。
• フラット35は3.290%で過去最高水準。変動との差は2.21%と過去最大。
• 令和8年度改正で既存住宅の床面積要件は40㎡以上に緩和、控除期間は13年に延長。ただし省エネ基準適合が前提で、40〜50㎡は所得1,000万円超の年は控除不可。
• 札幌市住宅エコリフォーム補助の第2回受付は9月4日〜9月17日、郵送のみ必着。今年度最後の受付回。外壁・屋根の塗装は対象外。
• みらいエコ住宅2026のリフォーム枠は予算消化率3%（8月16日時点）とまだ余裕あり。ただし対象は原則2016年12月31日以前に新築された住宅。
• 地価公示は全10区で前年の上昇率を下回り、清田区は下落、手稲区は横ばいに転じた。区単位でも粗く、エリア単位で見る必要がある。

リフォーム費用の相場感をつかんでおきたい方は、リフォーム見積もり比較ガイドもあわせてご覧ください。複数社から見積もりを取るときの比較の視点をまとめています。補助金を使う場合、施工会社が制度に登録しているかどうかで選択肢が変わるので、早い段階での比較をおすすめします。

本記事は記事作成時点（2026年8月17日）で公開されている情報をもとに整理したものです。金利・税制・補助金の内容や受付状況は変更されることがあります。実際のご判断にあたっては、必ず各金融機関・自治体・国の公式窓口、および税理士・宅地建物取引士などの専門家にご確認ください。掲載写真はイメージです。

参考にした情報源

• みらいエコ住宅2026事業【公式】（国土交通省／予算消化率は2026年8月16日0時時点）
• 札幌市住宅エコリフォーム補助制度／札幌市（更新日：2026年6月25日）
• 令和8年 地価公示（札幌市地価動向）資料／札幌市まちづくり政策局
• 住宅ローン金利2026年8月の最新動向／モゲチェック（最終更新：2026年8月3日）
• 日銀、政策金利1.0%に据え置き決定／日本経済新聞
• 日銀、利上げ「ペースアップ必要」 7月決定会合の主な意見／日本経済新聞
• 北海道札幌市の中古マンションの売却相場と価格推移／GMO不動産査定
• 札幌市白石区の中古マンションの売却相場と価格推移／GMO不動産査定
• 2026年度税制改正で住宅ローン減税はどう変わる？／LIFULL HOME’S
• 中古住宅向け住宅ローン控除の拡充など、2026年度税制改正大綱を解説／SUUMO
• 【公示地価2026】北海道は1.3%上昇 建築費高騰で札幌圏郊外の伸び鈍化／日本経済新聞