中古住宅を買ったあとに雨漏りやシロアリ被害が見つかったとき、売主に修理や減額を求められるかどうかを決めるのが契約不適合責任です。2020年4月の民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任」から名称も中身も変わりました。
ここで最も重要なのは、売主が不動産会社か個人かで、買主が守られる度合いがまったく違うという点です。中古住宅の売主は個人であることが多く、この違いを知らないまま契約すると、引き渡し後に泣き寝入りになりかねません。宅建士の視点で、契約前に押さえておくべき要点を整理します。
契約不適合責任とは何か
引き渡された建物が「契約の内容に適合していない」場合に、売主が負う責任のことです。旧制度の瑕疵担保責任が「隠れた欠陥」を対象にしていたのに対し、新制度は「契約書や図面に書かれていた内容と違うか」を基準にします。
この変更が実務にもたらした意味は大きく、契約書に何が書かれているかが決定的に重要になりました。建物の状態が契約書や付属書類にきちんと記載されていれば、それは「契約内容に適合している」ことになり、後から責任を問うのは難しくなります。
買主が請求できる4つの権利
| 権利 | 内容 |
|---|---|
| 追完請求 | 修補（直すこと）を求める。旧制度にはなかった権利 |
| 代金減額請求 | 直せない場合などに代金の減額を求める。これも新設 |
| 損害賠償請求 | 不適合によって生じた損害の賠償を求める |
| 契約解除 | 契約をなかったことにする。不適合が軽微な場合は認められない |
旧制度では損害賠償と解除しかありませんでした。「直してもらう」「その分安くしてもらう」という現実的な選択肢が加わったのが改正の中心です。
★売主が不動産会社か個人かで、守られ方が変わります
売主が宅地建物取引業者の場合
宅建業法40条により、引き渡しから2年以上の期間を設けることが義務づけられています。これより買主に不利な特約、たとえば「責任は1年間」「一切責任を負わない」といった定めは無効です。無効になった場合は民法の原則に戻ります。
売主が個人の場合
ここが実務上の分かれ目です。個人間売買では宅建業法の制限がかからないため、「引き渡しから3か月」といった短い期間の特約も、「一切責任を負わない」という全部免責の特約も有効になります。
中古住宅の市場では個人が売主のケースが大半で、2か月から3か月程度の特約が一般的です。契約書のこの条項を読まずに署名すると、引き渡しから4か月後に雨漏りが判明しても請求できません。
「知った時から1年以内に通知」という期限
民法上は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。ここでいう通知は「不適合があった」と伝えることで足りますが、後の証明のために書面やメールなど記録に残る方法をとるべきです。
通知さえしておけば、権利そのものは知った時から5年以内に行使すればよいとされています。「まず1年以内に伝える」——これを外すと、内容がどれだけ重大でも請求できなくなります。
免責特約があっても、売主が責任を免れないケース
全部免責の特約があっても、売主が不適合を知りながら買主に告げなかった場合には、その責任を免れることはできません。民法にこの定めがあります。
実務では、売主が記入する物件状況等報告書（告知書）がこの判断の中心になります。雨漏り、シロアリ被害、給排水の故障、増改築の履歴などを売主が申告する書類です。
- 買主側は、この書類の記載と現地の状態が食い違っていないかを確認する
- 気になる点は口頭で済ませず、書面で質問し、書面で回答をもらう
- 売主が「知らなかった」と主張する余地を残さないよう、やり取りを記録する
免責特約は「売主が知らなかったこと」を守るものであって、「知っていて黙っていたこと」まで守るものではありません。
買主側でできる3つの備え
1. 契約前にインスペクションを入れる
引き渡し後に争うより、契約前に建物の状態を明らかにしておくほうが圧倒的に安全です。指摘事項が出れば、修補を条件にするか、価格に反映するか、見送るかを契約前に選べます。費用と内容はホームインスペクションの記事にまとめています。
2. 既存住宅売買瑕疵保険を検討する
一定の検査に合格した中古住宅を対象に、引き渡し後に見つかった構造耐力上主要な部分や雨水の浸入に関する不具合を保険でカバーする仕組みがあります。個人が売主で免責特約がついている場合の現実的な代替手段になります。加入には検査に通る必要があるため、検討するなら早い段階で仲介業者に相談してください。
3. 契約書の該当条項を、署名前に声に出して読む
期間が何か月か、免責の範囲はどこまでか、対象から除外されている項目はあるか。この3点だけでも確認しておけば、引き渡し後の想定外はかなり減ります。
札幌・寒冷地で問題になりやすい不適合
北海道の中古住宅では、本州とは出方の違う不具合が争点になります。
- 凍結による給排水管の破損：空室期間に水抜きがされておらず、引き渡し後の通水で発覚するケース。冬季の引き渡しでは特に注意が必要です
- 屋根まわりの漏水：すが漏り（軒先で溶けた雪が凍って水がせき止められ、屋根内部に浸入する現象）は、夏の内見では絶対に分かりません
- 断熱・気密の不足：契約書に性能の記載がなければ「不適合」として争うのは困難です。寒さは体感なので、事前の確認が難しい部分でもあります
冬に発生する不具合は、夏の引き渡しでは発見できません。売主に対して過去の凍結歴やすが漏りの有無を書面で確認しておくことが、実務上の防御になります。
よくある質問
Q. 築古の物件は必ず免責になるのですか
A. 決まりはありません。築年数にかかわらず特約の内容次第です。ただし築年数が経つほど、売主が全部免責を求める傾向は強くなります。
Q. 免責の物件は避けたほうがよいですか
A. 免責であること自体は、市場では珍しくありません。重要なのは免責を前提に、契約前の調査と価格でリスクを吸収できているかです。インスペクションを入れて状態を把握し、想定される修繕費を価格交渉に織り込めば、免責でも合理的な取引になります。
Q. 新築の10年保証は中古にも引き継がれますか
A. 住宅品質確保法による10年間の責任は新築住宅の売主が負うものです。新築から10年が経過していない住宅を中古として購入する場合、当初の売主に対する責任が残っている場合があります。個別の事情によるため、仲介業者を通じて確認してください。
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まとめ
中古住宅の契約不適合責任で押さえるべき点は3つに絞れます。
- 売主が個人なら、短期間の特約も全部免責も有効。宅建業者売主の2年以上とは扱いが違う
- 不適合を知ったら1年以内に通知。ここを外すと請求できない
- 免責でも、売主が知りながら告げなかったことには責任が残る。告知書と現地の食い違いは書面で確認する
そのうえで、最も効くのは契約前に建物の状態を明らかにしておくことです。引き渡し後の交渉は、証明の負担も時間も買主側に重くのしかかります。
なお本記事は一般的な制度の説明です。個別の契約内容や紛争については、契約書を確認したうえで仲介業者や弁護士にご相談ください。
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