住宅購入の頭金いくら必要？宅建士が解説

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住宅購入の頭金いくら必要？宅建士が解説

住宅購入を検討している方は、頭金の必要額に注目しています。頭金は、住宅ローンの残額を圧縮するため、月々の返済額を減らすことができます。しかし、頭金ゼロのローンもあり、どちらが有利か悩む人も多いでしょう。頭金ゼロのローンは、頭金が不要で、全額をローンで賄うことができますが、月々の返済額が増加します。一方、頭金を用意することで、月々の返済額を抑えることができます。頭金の必要額は、購入する住宅の価格やローンの金利によって変わります。一般的に、頭金は購入価格の20%から30%とされていますが、頭金ゼロのローンもあり、どちらが有利かは個人の状況によって異なります。

頭金の費用相場

頭金の費用相場は、購入する住宅の価格やローンの金利によって変わります。一般的に、頭金は購入価格の20%から30%とされています。以下は、頭金の費用相場の表です。

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同じ工事でも、会社によって見積もり額は2〜3割変わることがあります。先に相場を知っておくと、提示された金額が妥当かどうか自分で判断できます。

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頭金ゼロのローンのメリットとデメリット

頭金ゼロのローンは、頭金が不要で、全額をローンで賄うことができます。しかし、月々の返済額が増加します。頭金ゼロのローンのメリットとデメリットは以下のとおりです。

• 頭金が不要
• 全額をローンで賄うことができる
• 月々の返済額が増加する
• ローンの金利が高いと、返済額が増加する

頭金を用意するメリットとデメリット

頭金を用意することで、月々の返済額を抑えることができます。しかし、頭金を用意するために、他の出費を抑える必要があります。頭金を用意するメリットとデメリットは以下のとおりです。

• 月々の返済額を抑えることができる
• ローンの金利が高いと、頭金を用意することで返済額を減らすことができる
• 頭金を用意するために、他の出費を抑える必要がある
• 頭金を用意するために、時間と労力を要する

失敗しないためのコツ

実際の現場では、頭金ゼロのローンと頭金を用意するローンのどちらが有利かは、個人の状況によって異なります。頭金ゼロのローンと頭金を用意するローンのどちらが有利かは、個人の状況によって異なります。

実際に借りた人の「手持金」は住宅の種類でここまで違う

頭金の目安を語るときに一番信頼できるのは、実際にローンを借りた人の記録です。住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」は、融資区分ごとに購入価額（所要資金）に対する手持金の平均額と比率を公表しています。全国と「その他地域」（首都圏・近畿圏・東海圏以外。北海道はここに含まれます）の値を並べます。

中古戸建の全国平均では購入価額2,782.5万円に対して手持金261.4万円で、フラット35の融資金が86.3%を占めています。「その他地域」の中古戸建は購入価額2,295.4万円、手持金169.3万円、融資金の比率は90.1%と公表されています。つまり、実際の利用者は購入価額の1割前後を手持金として入れ、残りをローンで賄っている姿が数字として出ています。

もう一つの公式データは国土交通省の「令和6年度住宅市場動向調査」で、こちらは購入資金全体に占める自己資金比率（諸費用や借入以外の資金を含む）を示します。既存（中古）戸建住宅の取得世帯で36.6%、既存（中古）集合住宅で43.8%と公表されていますが、注文住宅以外は三大都市圏での調査である点に注意が必要です。また一次取得者（初めて住宅を取得した世帯）に限ると自己資金比率は下がり、既存戸建で32.7%、既存集合住宅で34.6%と報告されています。中央値で見ると一次取得者の既存戸建は自己資金500万円・借入金1,525万円・総額2,400万円と報告されています。

2つの調査の数字が大きく違うのは、フラット35の調査が「ローン利用者だけ」を対象とし、住宅市場動向調査は買い替え世帯や現金購入者も含むためです。頭金の目安として使うなら、初めて買う人はフラット35利用者調査の比率、売却資金を充てる買い替えの人は住宅市場動向調査の二次取得者の比率が、それぞれ自分の状況に近い参照値になります。

頭金の額を決める手順：先に「残す現金」から逆算する

頭金は「いくら入れるか」ではなく「いくら手元に残すか」から決めると失敗が減ります。手順は次の3段階です。

• 第1段階：物件価格とは別に必要な現金を積み上げる。印紙税・登記費用・仲介手数料・火災保険・引越し費用に加え、札幌の戸建なら融雪設備や除雪用具、灯油タンクや暖房機の入替費を別枠で見ます。
• 第2段階：入居後半年以内に来る支出を残す。北海道の不動産取得税は、土地・既存家屋の場合、所有権移転登記からおよそ3か月後に納税通知書が届きます。秋に決済すると、冬の暖房費のピークと納税が重なります。
• 第3段階：残った額を頭金に回すか、繰上返済用に温存するかを決める。頭金を入れれば借入額と毎月返済額は下がりますが、いったん入れた現金は取り戻せません。

失敗例として多いのは、貯蓄の大半を頭金に回した直後に、給湯器やボイラーの故障で数十万円の支出が発生し、金利の高い別のローンを組むケースです。寒冷地では暖房と給湯の設備が止まると生活が成り立たないため、修繕に即応できる現金を残しておく優先度は本州より高くなります。

フラット35利用者調査では、中古戸建の利用者の1か月当たり予定返済額は全国平均で9.06万円、総返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）は20.5%と報告されています。頭金の額を変えたときに自分の返済負担率がどう動くかを試算し、この20%前後の水準と比べてみると、頭金を増やす効果が実感しやすくなります。

札幌で頭金を貯める期間中に見ておきたい2つの数字

頭金を貯めるために購入を1〜2年遅らせる判断をするなら、その間に物件価格がどう動いているかを公式データで追う必要があります。フラット35利用者調査によると、2025年度の中古戸建の購入価額は全国で前年度比8.1%増、「その他地域」では11.3%増でした。中古マンションの融資金も全国で15.4%増えています。貯蓄が年に数十万円増えても、物件価格の上昇幅がそれを上回れば、頭金の比率は下がります。

もう一つは自治体の支援制度の受付期間です。札幌市の融雪施設設置資金融資あっせん制度（最大300万円・無利子、保証料は別途）は、令和8年度は4月22日に受付を始め、融資枠に達したため6月30日で受付を終了しています。頭金を融雪設備に回さずに済むかどうかは、決済時期をこの受付期間に合わせられるかで変わります。購入時期を決める際は、貯蓄額だけでなく、こうした制度の年度スケジュールも一緒に確認してください。

出典（いずれも2026年9月4日確認）：住宅金融支援機構 2025年度フラット35利用者調査（https://www.jhf.go.jp/files/topics/4941_ext_99_1.pdf、掲載ページ https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html）／国土交通省 令和6年度住宅市場動向調査報告書（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001900667.pdf、報道発表 https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000228.html）／北海道 不動産取得税（https://www.pref.hokkaido.lg.jp/sm/zim/tax/fudou01.html）／札幌市 融雪施設設置資金融資あっせん制度（https://www.city.sapporo.jp/kensetsu/yuki/yuusetsu.html）

よくある質問

頭金ゼロのローンはどのような場合に適していますか？

頭金ゼロのローンは、頭金を用意することが難しい場合や、頭金を用意するために、他の出費を抑える必要がある場合に適しています。

頭金を用意するローンはどのような場合に適していますか？

頭金を用意するローンは、月々の返済額を抑えることができます。頭金を用意するローンは、頭金を用意することが容易な場合や、頭金を用意することで、返済額を減らすことができる場合に適しています。

頭金ゼロのローンと頭金を用意するローンのどちらが有利かは、どのように判断しますか？

出典: フラット35利用者調査（住宅金融支援機構）／令和6年度住宅市場動向調査の結果（国土交通省）

まとめ

頭金をゼロにすれば手元の現金は残せますが、その分だけ借入額が増え、月々の返済額も上がります。どちらが有利かは、手元に残しておきたい現金の額と、返済期間中の家計の余裕で決まります。物件やリフォームの最終的なご判断は、必ず不動産会社・施工会社に直接ご確認ください。

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