【2026年9月】日銀1.25％利上げ・札幌の基準地価は+0.7％に減速・市の補助金は抽選へ｜中古マンション相場と金利を数字で整理

※本記事にはプロモーションが含まれます

こんにちは、Akira.Nです。空間デザインと宅建士、両方の目線で札幌の住まいを見ています。

今週は「先週まで見通しだったものが、数字として確定した週」です。9月16日に北海道地価調査（基準地価）が公表され、札幌市の住宅地は前年比+0.7％と、上昇率がさらに縮みました。9月18日には日銀が政策金利を1.00％から1.25％へ引き上げ、1995年以来およそ31年ぶりの水準になっています。そして札幌市のリフォーム補助金は第2回受付が9月17日で締め切られ、申請額が予定額を超えたため9月30日に抽選が行われることになりました。相場・金利・税制・補助金を、一次情報の数字で整理していきます。

結論：今週押さえるべき3点

• 日銀が政策金利を1.25％に引き上げました（9月18日）。6月の利上げからわずか3か月で、利上げのペースが速まっています。ただし、住宅ローンの変動金利に反映されるのはこれからです。6月分の利上げは多くの銀行で10月1日の基準金利改定に、9月分は早い銀行で10月以降、多くの銀行では2027年4月の改定に反映される見込みと報じられています。
• 札幌市の基準地価（住宅地）は+0.7％。前年の+1.4％から半減しました。10区のうち上昇は8区、手稲区は横ばい、清田区は横ばいから下落に転じています。一方で商業地は+5.0％と、住宅地と商業地の温度差がさらに広がっています。
• 札幌市住宅エコリフォーム補助制度は今年度の受付が終了し、第2回分は9月30日（水）に抽選。国のみらいエコ住宅2026事業のリフォーム枠は、9月23日時点で予算に対する申請額が7％とまだ余裕があります。市の補助に間に合わなかった方は、国の制度に切り替えて検討する余地があります。

札幌の相場：基準地価は減速、区で明暗

まず土地から。9月16日に公表された令和8年北海道地価調査（基準日は2026年7月1日）の、札幌市の区別・住宅地の数字です。

住宅地は14年連続の上昇ではあるものの、8区で前年の上昇率を下回りました。下落地点を見ると、南区川沿、清田区北野・里塚、厚別区もみじ台、北区あいの里といった、地下鉄駅から離れた郊外の住宅地が並びます。逆に上昇率の上位は、東区北14条東5丁目（+4.1％）、西区発寒（+3.4％）、北区北37条西8丁目（+2.8％）、白石区南郷通7丁目（+2.5％）など、地下鉄駅の徒歩圏です。「郊外は止まり、駅近は伸びる」という二極化が、数字としてはっきり出ました。

この背景として市の資料が挙げているのが建築費の高騰です。土地を買って家を建てる総額が上がり、郊外の土地需要が細っている、という構図です。中古マンションを検討している方にとっては、土地の話は遠く感じるかもしれませんが、「駅からの距離で資産価値の残り方が変わる」という点は、マンションでもまったく同じです。

中古マンションの水準はどのくらいか

国土交通省の取引価格情報を集計したデータでは、2026年の札幌市の中古マンション取引平均は32.4万円/㎡（坪107.1万円）で、前年比+5.6％。平均像は築30年前後・駅徒歩8分前後・75㎡前後で2,100〜2,200万円といったところです。区別の平均単価（複数年平均）は次のとおりです。

同じ集計で、駅徒歩5分以内の取引平均は35.6万円/㎡、徒歩16分以上は17.7万円/㎡。駅距離だけで単価が約2倍違います。築年数でも、築20〜30年が30.0万円/㎡、築30年以上が17.9万円/㎡と大きな段差があります。区別の前年比には十数件から数十件の取引しか含まれない区もあるので、「+26％」のような数字は相場の変動というより、たまたま成約した物件の偏りと見るほうが自然です。単価の絶対値のほうが、変動率よりはるかに信頼できます。

住宅ローン金利の動向：政策金利1.25％、反映はこれから

9月18日の日銀金融政策決定会合で、政策金利は1.00％から1.25％に引き上げられました。6月の利上げから3か月での追加利上げで、これまでの「おおむね半年に1回」から明らかにペースが上がっています。背景は原油高と円安による物価の上振れリスクです。

ここで注意したいのは、この利上げはまだ、どの銀行の住宅ローン金利にも反映されていないということです。2026年9月適用分の金利は以下のとおりで、これは6月の利上げ分を一部の銀行が先行して反映した状態です。

報道ベースの見通しでは、6月分の利上げは多くの銀行が10月1日の基準金利改定で+0.25％程度反映し、返済額への反映は2027年1月以降。9月分は早い銀行で10月以降、多くの銀行では2027年4月の改定で反映され、返済額に効いてくるのは2027年7月以降とされています。これから借りる方は、いま表示されている変動金利に0.25％、6月分もまだ反映していない銀行なら0.5％を足した水準で比較するのが実務的です。

金額に落とすと、借入3,500万円・35年・元利均等返済で、金利1.25％なら月々約102,900円、1.50％なら約107,200円、1.75％なら約111,500円。0.25％の利上げ1回で月4,300円前後、35年総額で180万円前後の差です。いま報道されているメインシナリオは「2027年ごろに政策金利1.5〜2.0％」なので、「今の金利で払えるか」ではなく「あと2回利上げされても払い続けられるか」で借入額を決めるほうが安全です。

一方でフラット35（3.460％）と変動金利の差は2.23％あり、政策金利0.25％刻みで9回分の利上げに相当します。固定金利は「9回分の保険料を前払いしている」状態で、金利総額では変動が有利な構図は変わっていません。ただ、収入の安定性や、金利が動くこと自体をどこまで心理的に許容できるかで答えは変わります。どちらが正解ということはありません。

税制・住宅ローン減税：2026年入居分の中古住宅の扱い

今週、税制に新しい動きはありません。ただ、2026年入居分から中古住宅の扱いが大きく変わっている点は、これから探す方には毎週でも確認しておいてほしい内容です。住宅ローン減税の適用期限は2026年1月1日から2030年12月31日までの入居に延長され、中古住宅の控除が新築とほぼ同等まで引き上げられました。

ポイントは3つ。省エネ性能を満たす中古なら控除期間が10年から13年に延びたこと、宅建業者がリフォームして販売する「買取再販住宅」に大きな上乗せがあること、そして床面積要件が40㎡以上に緩和されたことです。40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額が1,000万円を超える年は控除が使えず、子育て等世帯の上乗せも適用されません。「子育て等世帯」は19歳未満の扶養親族がいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯で、入居年の12月31日時点で判定されます。

買取再販として適用を受けるには「増改築等工事証明書」が必要で、新築後10年以上経過、宅建業者の取得から2年以内の再販、リフォーム工事費が建物価格の20％または300万円の小さいほうを超える、などの要件があります。金利が上がる局面では、この減税の差額が金利上昇分をかなり相殺します。検討中の物件が該当するかどうかは、契約前に売主側へ確認しておくべき項目です。

同じ工事でも、会社によって見積もり額は2〜3割変わることがあります。先に相場を知っておくと、提示された金額が妥当かどうか自分で判断できます。

無料でリフォーム費用を比較する

• 入力は数分・完全無料
• 電話が苦手な方は、備考欄に「メール連絡希望」と記入できます
• 依頼は3社程度に絞ると、やりとりが楽になります

提携先：リショップナビ（PR）

補助金の最新状況：市は抽選へ、国はまだ余裕

札幌市住宅エコリフォーム補助制度は、第2回受付（9月4日〜17日）が終了しました。9月18日更新の市のページによると、受付期間内に申請額が予定額を超えたため、9月30日（水）13時30分から札幌市役所本庁舎で公開抽選（回転抽選器）が行われます。抽選結果は抽選後にホームページで公開され、当選者には審査後に「補助金交付決定通知書」または「不交付決定通知書」が送られます。落選した方への通知は行われないので、9月30日以降は市のページで自分の受付番号を確認する必要があります。

なお、9月17日に届いた申請書は第2回分として受け付けられ、9月18日以降に届いたものは返送されます。第1回・第2回ともに受付終了のため、今年度の市の制度はこれで枠が閉じました。

国の制度は状況が違います。みらいエコ住宅2026事業のリフォーム枠は、9月23日午前0時時点で予算に対する申請額の割合が7％。新築のGX志向型住宅が59％、長期優良住宅・ZEH水準住宅が33％なのに比べると、リフォーム枠はかなり余裕があります。交付申請の受付は2026年12月31日までですが、予算上限に達し次第終了します。対象は原則として平成28年12月31日以前に新築された住宅で、躯体（床・壁・天井）の断熱改修を含む幅広い工事が対象です。申請は登録事業者が行い、消費者が直接申請することはできません。

窓の改修なら先進的窓リノベ2026事業も並行して動いています。市の制度に間に合わなかった、あるいは抽選に外れた場合でも、国の2制度は使えます。ただし、みらいエコ住宅・先進的窓リノベ用の「性能証明書」は市の制度には流用できないと市が明記しているので、書類は制度ごとに別で用意する必要があります。

空間デザインの視点から：断熱は「北側の窓」から

補助金の話になると「どの製品を入れるか」に意識が向きがちですが、設計の側から見ると、札幌の中古マンションで先に考えるべきは製品より窓の位置です。南面に大きな掃き出し窓、北面に小さな腰窓という構成が多く、南の窓だけ高性能なものに替えても体感はあまり変わりません。冬に足元が冷えるのは、たいてい北側の小さい窓と、その下の壁から降りてくる冷気が原因だからです。予算に限りがあるなら、面積の大きい南面より、北側の窓と玄関まわりを先に手当てしたほうが体感温度は上がります。内窓を入れると既存サッシとの間に10cm前後の奥行きができるので、寝室なら間接照明を仕込むと、冬の夕方に窓辺がぼんやり明るくなって部屋の印象が変わります。

地価・市況：住宅地と商業地の温度差

今回の地価調査でもうひとつ目を引くのが商業地です。札幌市の商業地は+5.0％で、上昇率1位は中央区南9条西3丁目の+17.3％、南2条西5丁目が+12.0％、大通西6丁目が+11.3％。北区北7条西2丁目（札幌駅北口）も+7.6％と、都心部の商業地は依然として強い。住宅地の+0.7％と並べると、「街の中心は投資マネーで動き、住宅地は建築費と金利で止まっている」という2つの力が同時に働いているのが2026年の札幌です。

地価公示（1月1日基準）と地価調査（7月1日基準）の共通地点で半年ごとの動きを見ると、白石区南郷通7丁目は2025年7月→2026年1月が+1.5％、2026年1月→7月が+1.0％。上昇はしているものの、後半のほうが伸びが小さい。金利が上がり、建築費が高止まりするなかで、住宅地の地価はこのまま緩やかに減速していくというのが、数字から読める自然なシナリオです。ただし、これは「下がる」とは違います。駅近の地点は依然として上がっており、区の平均という括りで見ると実態を見誤ります。

よくある質問

日銀の利上げで、いま変動金利で借りている人の返済額はすぐ上がりますか？

すぐには上がりません。変動金利の基準金利は多くの銀行で年2回（4月・10月）見直されます。6月の利上げ分は10月1日の改定で反映され、返済額に効くのは2027年1月以降、9月の利上げ分は2027年4月の改定を経て2027年7月以降が一般的と報じられています。「5年ルール」がある契約では、適用金利が上がっても5年間は毎月の返済額が変わらず、内訳の利息が増えて元金の減りが遅くなります。返済額が変わらないからといって負担が増えていないわけではない点に注意してください。

札幌市のリフォーム補助の抽選に外れたら、もう補助金は使えませんか？

市の制度は今年度の受付が終了しましたが、国の「みらいエコ住宅2026事業」（リフォーム枠、9月23日時点で申請額7％）と「先進的窓リノベ2026事業」は受付中です。いずれも登録事業者を通じて申請する仕組みで、平成28年12月31日以前に新築された住宅が主な対象です。市の制度とは書類が別なので、施工業者に「国の制度で申請できるか」を確認してください。

基準地価が減速しているなら、中古マンションは待ったほうがいいですか？

一概には言えません。住宅地の地価は+0.7％と減速していますが、中古マンションの取引平均は+5.6％で、駅徒歩5分以内は徒歩16分以上の約2倍の単価です。減速しているのは主に郊外の土地で、駅近のマンションはむしろ堅調です。加えて金利は上昇局面にあり、待っている間に金利が0.25％上がると、3,500万円の借入で総額180万円前後の負担増になります。価格と金利の両方を見て、自分の予算に収まる物件があるかどうかで判断するのが現実的です。

まとめ

• 日銀は9月18日に政策金利を1.25％へ引き上げ。住宅ローン変動金利への反映は10月以降、多くの銀行で2027年4月。いまの表示金利に0.25〜0.5％を足して比較を
• 札幌市の基準地価（住宅地）は+0.7％で前年の半分。清田区は下落、手稲区は横ばい。上昇地点は地下鉄駅徒歩圏に集中
• 中古マンションの取引平均は32.4万円/㎡（+5.6％）。駅徒歩5分以内は徒歩16分以上の約2倍
• 住宅ローン減税は2026年入居分から中古が拡充。省エネ適合で13年、買取再販＋長期優良なら借入限度額4,500万円、床面積40㎡以上に緩和
• 札幌市の補助金は9月30日抽選。国のみらいエコ住宅2026（リフォーム枠7％）と先進的窓リノベ2026はまだ受付中
• リノベーションを含めて検討する場合、費用は工事会社によって大きく変わります。1社の見積もりだけで判断せず、必ず複数社を比較してください。目的別の比較方法はリフォーム見積もり比較ガイドにまとめています

※本記事は公開情報をもとに、記事作成時点（2026年9月24日）の状況を整理したものです。金利・税制・補助金の適用条件は変更される場合があります。実際のご判断にあたっては、金融機関・所管官庁・税理士など各専門家の一次情報で必ずご確認ください。掲載写真はイメージです。

参考にした情報源

• 札幌市「令和8年度 北海道地価調査（札幌市関係分）資料」（2026年9月16日）
• 札幌市「地価情報（地価公示・地価調査）」
• 北海道建設新聞「基準地価2026 札幌市と石狩管内7市町村」（2026年9月17日）
• NHK「日銀 利上げ決定 政策金利1.25％程度へと引き上げ」（2026年9月18日）
• 時事通信「日銀、1.25％に利上げ 決定会合、物価高でペース加速」（2026年9月18日）
• 日本銀行「金融政策決定会合の運営」
• モゲチェック「日銀追加利上げで住宅ローンはいつ上がる？（2026.9.18アップデート）」
• モゲチェック「住宅ローン金利2026年9月の最新動向」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」
• 国土交通省「住宅ローン減税」
• 札幌市「札幌市住宅エコリフォーム補助制度」（2026年9月18日更新）
• みらいエコ住宅2026事業【公式】（予算に対する申請額の割合・2026年9月23日時点）
• 先進的窓リノベ2026事業【公式】
• ウチノカチ「札幌市の中古マンション相場・㎡単価と価格推移」（国土交通省 不動産情報ライブラリ集計）

Amazonのアソシエイトとして、ATORINO【アトリノ】は適格販売により収入を得ています。