結論を先に3行でまとめます。
- 実家が空き家になったら、リフォームの検討より先に「相続登記」と「冬の管理（水抜き・雪）」を済ませます。登記は2024年4月から義務化され、放置すると過料の対象になり得ます（法務省、2026年9月10日確認）。
- 住む・貸す・売るの3択は、建物の築年（1981年5月以前かどうか）と、相続から3年目の年末という2つの期限で選択肢が絞れます。
- 札幌の空き家は凍結・すが漏り・雪害で1冬でも傷みます。判断を先送りするなら、その間の管理を誰が・どうやって行うかを先に決めてください。
最初にやること：相続登記は3年以内の義務
法務省の案内によると、相続登記の申請は令和6年（2024年）4月1日から義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。施行日より前に相続した未登記の不動産も対象で、こちらは令和9年（2027年）3月31日が期限です（法務省「相続登記の申請義務化について」、2026年9月10日確認）。
遺産分割がまとまらない場合でも、「相続人申告登記」で自分が相続人であることを申し出れば期限内の義務は果たせます。ただし、その後に遺産分割で取得が決まれば改めて登記が必要です。登記が済んでいない空き家は売ることも貸すことも事実上できないので、まず登記簿を取って名義を確認するところから始めてください。
放置のリスク：空家法と固定資産税の特例除外
空家等対策の推進に関する特別措置法は令和5年（2023年）12月13日に改正法が施行され、「管理不全空家等」の区分が新設されました。国土交通省の資料によると、市区町村長は、放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家を管理不全空家等として指導・勧告でき、勧告を受けた敷地は固定資産税の住宅用地特例が解除されます（国土交通省 報道発表資料、2026年9月10日確認）。
住宅用地特例は住宅の敷地の課税標準を軽減する仕組みで、札幌市の案内では小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）は固定資産税が価格の6分の1、都市計画税が3分の1になります（札幌市「土地の固定資産税・都市計画税」、2026年9月10日確認）。勧告で特例が外れると、この軽減がなくなります。
札幌市は、倒壊のおそれや衛生・景観・周辺環境への影響がある空き家を「特定空家等」と認定する基準を定め、都市局建築指導部の担当課が相談窓口です（札幌市「空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されました」、2026年9月10日確認）。
札幌の空き家に特有の劣化：凍結・すが漏り・雪害
札幌の空き家は、冬に人がいないこと自体が損傷の原因になります。
- 凍結：暖房を止めた家では給水管・給湯器・便器のトラップが凍結し、破裂につながります。札幌市水道局は「マイナス4℃は水抜きの合図」と注意喚起しています（2026年9月10日確認）。手順は札幌の空き家の水抜き方法で整理しています。
- すが漏り：屋根の雪が溶けて軒先で再凍結し、せき止められた水が屋根材の隙間から室内に入る現象です。天井や壁の内部にカビや腐れを残します。詳しくはすが漏りの原因と対処を参照してください。
- 雪害：落雪や堆雪が隣地や道路に及ぶと所有者の責任問題になります。札幌市建築基準法施行条例第12条は、氷雪の落下による危害を防止する有効な措置を求めています（札幌市「氷雪の落下による危害を防止するための措置」、2026年9月10日確認）。
札幌市も、管理されない空き家は周囲に悪影響を及ぼし、損害が生じれば所有者が責任を問われ得るとしています（札幌市「空き家対策」、2026年9月10日確認）。
住む・貸す・売るの比較：何が判断を分けるか
3つの選択肢を、公表されている要件と札幌固有の条件で比べます。
| 選択肢 | 先に確認すること | 使える可能性のある制度 | 札幌で注意すること |
|---|---|---|---|
| リノベして住む | 耐震基準（1981年6月以降の建築か）、断熱性能、給排水・暖房設備の状態 | 札幌市住宅エコリフォーム補助（断熱・浴室・便所などが対象） | 凍結・すが漏りで傷んだ箇所の調査を先に行う |
| 貸す | 賃貸に耐える設備か、管理を誰が行うか、貸主としての修繕義務 | — | 冬期の水抜き・除雪の責任分担を契約で決める |
| 売る | 相続空き家の特別控除の要件、境界・接道、解体の要否 | 相続空き家の特別控除、札幌市危険空家等除却補助（危険と認定された場合） | 解体は積雪期に着手しにくい |
分かれ目は築年です。1981年5月31日以前に建築された旧耐震の建物は、住むにも貸すにも耐震性の確認が前提になり、売るなら後述の特別控除の対象になる可能性があります。確認方法は1981年・2000年の耐震基準の見分け方で解説しています。
売る場合：相続空き家の3,000万円特別控除の要件
国税庁のタックスアンサーによると、相続した被相続人の居住用家屋またはその敷地を売却した場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合は2,000万円になります。主な要件は次のとおりです（国税庁 No.3306、2026年9月10日確認）。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること。
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと（マンションは対象外）。
- 相続開始の直前に、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと。
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 耐震基準に適合させて売るか、取り壊して敷地を売ること。譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しが行われた場合も対象です。
- 適用期限は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。
注意したいのは、住んでから売るとこの控除の要件から外れる点です。要件に「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」があるためです。売却を選択肢に残すなら、リノベーションの前に税理士に確認してください。適用には市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、札幌市の空き家対策ページに案内があります。
売却の進め方は古い家を売る手順、売る前に手を入れるべきかは売却前リフォームの考え方で整理しています。
札幌市の関連制度：除却補助とエコリフォーム補助
空き家の判断に関わる札幌市の制度を2つ挙げます。年度ごとに変わるため、契約前に公式ページで確認してください。
- 札幌市危険空家等除却補助制度：1年以上使用されていない建物のうち、市の事前確認で危険と判定されたものの解体費用を補助します。令和8年度は通常型が工事費の3分の1（上限850万円）、土地を5年間無償貸与する地域連携型が10分の9（上限1,500万円）、受付は令和8年5月15日から9月30日までです。交付決定前に契約・着手した工事は対象外です（札幌市「令和8年度札幌市危険空家等除却補助制度のご案内」、2026年9月10日確認）。
- 札幌市住宅エコリフォーム補助制度：窓・床・屋根・外壁の断熱改修、浴室・便所の改良、段差解消などが対象です。補助額は総工事費（税抜）の10%または一申請者あたり50万円のいずれか少ない額が上限で、令和8年4月1日以降の契約が対象、申請時に札幌市民であることが条件です（札幌市「令和8年度 札幌市住宅エコリフォーム補助制度パンフレット」、2026年9月10日確認）。
エコリフォーム補助は申請者が札幌市民である必要があり、道外に住む相続人が直して貸すケースでは要件を満たさない可能性があります。
費用が変わる要因：金額の前に見るべき項目
金額は載せませんが、次の項目を把握しておくと複数社の比較ができます。
| 費用が変わる要因 | 確認すること |
|---|---|
| 凍結・すが漏りによる損傷 | 給排水管、給湯器、天井・壁内部の腐れやカビの有無。解体後に判明する条件と追加費用の扱い |
| 耐震性 | 旧耐震なら耐震診断の要否。補強工事を含めるか |
| 断熱性能 | 窓・壁・天井の断熱をどこまで上げるか。暖房方式の更新の有無 |
| 設備の更新範囲 | 水回り・暖房・給湯・電気容量。凍結対策（水抜き栓・ヒーター）の有無 |
| 工事時期 | 積雪期に着手できない工事。冬をまたぐ場合の仮の凍結対策 |
同じ工事でも、会社によって見積もり額は2〜3割変わることがあります。先に相場を知っておくと、提示された金額が妥当かどうか自分で判断できます。
無料でリフォーム費用を比較する- 入力は数分・完全無料
- 電話が苦手な方は、備考欄に「メール連絡希望」と記入できます
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複数社に現地を見てもらい、同じ工事範囲で見積もりを揃えてから比較してください。解体後に判明する損傷の扱いは会社ごとに違います。
判断の順番：宅建士がすすめる進め方
- 登記簿を取り、名義と相続人を確認する。相続登記（または相続人申告登記）を3年以内に済ませます。
- 冬を越すための管理を決める。水抜き、除雪・落雪の管理、定期的な換気を誰が行うかを決めます。
- 建物の築年と現況を確認する。1981年5月以前の建築かどうか、凍結・すが漏りによる損傷の有無を調べます。
- 売る可能性を先に判断する。特別控除の期限があるため、売却の可能性があるならリノベーションより先に税理士と不動産会社に相談します。
- 住む・貸すなら補助制度を確認して見積もりを取る。受付期間と要件を確認し、同条件で複数社に依頼します。
実家をどうするかの選択肢全体は空き家の選択肢の整理でも扱っています。
よくある質問
登記をしないまま、実家をリフォームしてもよいですか
おすすめしません。未登記のままでは売却も賃貸契約もできず、他の相続人がいる場合は誰の負担でリフォームしたかが遺産分割で争点になります。登記と相続人間の合意を先に済ませてください。
相続した家に少し住んでから売ると、特別控除は使えますか
相続の時から譲渡の時まで居住・貸付・事業の用に供されていないことが要件なので（国税庁 No.3306、2026年9月10日確認）、住んでから売ると対象外になる可能性が高いです。住む前に税理士に確認してください。
冬の間だけ空き家にする場合も水抜きは必要ですか
必要です。札幌市水道局はマイナス4℃を水抜きの目安としています（2026年9月10日確認）。給水管だけでなく便器・給湯器・洗濯機の水も抜き、凍結防止ヒーターの電源をどうするかも決めておきます。
まとめ
費用を調べる前に「登記」「冬の管理」「築年と現況」「売却の可能性」の順で確認すると、住む・貸す・売るのどれが現実的かが見えてきます。札幌では放置した1冬で建物が傷み、選択肢そのものが減ります。相続登記、特別控除、補助金の受付という3つの期限から逆算して判断してください。
参考にした情報源
- 法務省「相続登記の申請義務化について」（2026年9月10日確認）
- 国土交通省 報道発表資料「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案を閣議決定」および「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」（2026年9月10日確認）
- 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年9月10日確認）
- 札幌市「土地の固定資産税・都市計画税」（2026年9月10日確認）
- 札幌市「空家等対策の推進に関する特別措置法が施行されました」「空き家対策」（2026年9月10日確認）
- 札幌市「令和8年度札幌市危険空家等除却補助制度のご案内」（2026年9月10日確認）
- 札幌市都市局「令和8年度 札幌市住宅エコリフォーム補助制度パンフレット」（2026年9月10日確認）
- 札幌市「氷雪の落下による危害を防止するための措置について」（2026年9月10日確認）
- 札幌市水道局「水道が凍結したら」（2026年9月10日確認）
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