【2026年9月】札幌のリフォーム補助は9月17日必着、日銀は同じ日に利上げ検討｜中古マンション相場・金利・減税を数字で整理

※本記事にはプロモーションが含まれます

こんにちは、Akira.Nです。空間デザインと宅建士、両方の目線で札幌の住まいを見ています。

今週は、住宅を考えている方にとって9月17日（木）が二重の締切になる週です。ひとつは札幌市のリフォーム補助金の受付必着日。もうひとつは日銀の金融政策決定会合が始まる日で、政策金利の引き上げが検討されると報じられています。しかも9月適用分で、大手銀行のうち2行はすでに変動金利を引き上げました。「これから上がるかもしれない」ではなく「もう上がり始めている」段階です。今週は、この2つの締切を軸に、相場・金利・税制・補助金を数字で整理していきます。

結論：今週押さえるべき3点

• 札幌市の住宅エコリフォーム補助制度、第2回受付は9月4日（金）〜9月17日（木）。郵送のみ・期間内必着です。第1回は既に終了しており、今年度これが最後の枠。抽選日は9月30日（水）で、抽選の有無は9月18日（金）に市のホームページで告知されます。
• 国の「みらいエコ住宅2026事業」は、リフォーム枠の予算消化率がまだ5％。新築のGX志向型が55％まで進んでいるのとは対照的で、断熱リフォームで使う枠にはまだ余裕があります。「市の補助は席が限られる、国の補助はまだ空いている」という構図は先月から変わっていません。
• 変動金利は、動く銀行と動かない銀行に分かれました。9月適用分で三菱UFJ銀行と三井住友銀行が変動金利を0.25％引き上げ。一方でみずほ・りそななどは据え置きです。フラット35は3.460％と上昇が続き、変動との差は2.2％超と過去最大水準になっています。

札幌の相場：区ごとの水準と、伸びている区

まず現在地の確認です。以下は国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された実際の取引データをもとに集計された、札幌市各区の中古マンションの水準です。

市全体では、2026年の取引平均が32.4万円/㎡（坪107.1万円）で前年比+5.6％。2025年通年が30.7万円/㎡（前年比+5.2％）でしたから、上昇のペース自体は落ち着いた水準を保っています。平均像は築30.9年・駅徒歩8.0分・74.9㎡・2,170万円です。

表を見るときに気をつけていただきたいのは、前年比の数字をそのまま受け取らないことです。2026年分の集計はまだ年の途中で、区によっては十数件〜数十件の取引しか含まれていません。南区の+26.5％や清田区の-10.1％は、その区の相場が一年でそこまで動いたというより、たまたま取引された物件の条件が偏った結果と見るのが自然です。単価の絶対値（左の列）のほうが、はるかに信頼できる情報です。

その絶対値で見ると、中央区の35.3万円に対して白石区は25.2万円、豊平区は23.9万円。都心から一駅二駅ずれるだけで単価が3割前後下がるのが札幌の構造です。

価格を決めているのは「駅距離」と「築年数」

区ごとの差より、実は影響が大きいのがこの2つです。2023〜2025年の取引平均を条件別に並べると、はっきり見えてきます。

徒歩5分以内と16分以上では単価が約2倍違い、築10年以内と築30年超では3倍以上違う。建物の価値は築30年で新築時の4割程度まで落ちますが、立地は落ちません。これが「駅に近い築古を買って中身を作り替える」という選び方が成り立つ理由です。

ここで一つ、設計側の視点を挟ませてください。築30年前後の札幌のマンションを内見するとき、私が図面より先に確認するのは玄関からリビングまでの動線に、何回曲がるかです。この年代の間取りは廊下の両側に個室を並べる設計が主流で、玄関を入って廊下を進み、突き当たりを曲がってリビング、という形が非常に多い。この「突き当たり」があると、家全体が実際の面積よりかなり狭く感じられます。逆に言えば、廊下側の壁を一枚抜いて玄関からリビングまでを一直線に抜くだけで、体感の広さが大きく変わる。70㎡の物件が80㎡に感じられることもあります。広さは面積ではなく、視線がどこまで抜けるかで決まる——内見のときは、玄関に立って「どこまで見通せるか」を確かめてみてください。壁を抜けるかどうかは構造次第ですが、可能性があるかどうかは現地で当たりがつきます。

住宅ローン金利の動向：変動が実際に動いた月

2026年9月適用分の金利水準を整理します。

先月まで「変動は横ばい」とお伝えしていましたが、9月はメガバンクのうち2行が実際に動きました。背景には日銀の利上げがあります。政策金利は現在1.00％程度。そして9月17日〜18日の金融政策決定会合で、1.25％程度への引き上げが検討されると報じられています。植田総裁自身が9月1日に検討の意向を示しており、市場でも織り込みが進んでいる状況です。

変動とフラット35の差は2.2％超。数字だけ見れば変動が有利に見えますし、実際、緩やかな上昇にとどまるなら変動のほうが総返済額は少なくなる可能性が高いです。ただ、判断のしかたは変えたほうがいいと思っています。

「変動と固定、どちらが得か」を予想するのは、金利の先行きを当てにいくということです。プロでも当たりません。それよりも、「変動金利が今より1％上がったとき、うちの家計は回るか」を先に計算しておくほうが確実です。回るなら変動を選んでいい。回らないなら、借入額を下げるか固定を検討する。順番はこちらのほうが安全です。

税制：中古住宅の住宅ローン減税が新築並みに

2026年1月からの改正で、中古住宅の扱いが大きく変わりました。改正前後を並べます。

ポイントは控除期間13年という新築並みの扱いが、省エネ基準を満たす中古住宅に限られることです。同じ物件でも、断熱改修をして基準を満たせば13年、何もしなければ10年。3年分の差が出ます。

床面積要件の40㎡への緩和も見逃せません。従来は50㎡未満というだけで対象外だった1LDK・2LDKクラスが、条件を満たせば使えるようになりました。ただし子育て世帯等向けの借入限度額の上乗せを使う場合は原則50㎡以上が必要なので、そこは分けて考えてください。所得要件など細かい条件もあるので、実際の適用可否は税理士や税務署に確認するのが確実です。

費用の見通しを立てる段階では、断熱改修にいくらかかるのかが分からないと判断できないと思います。相場感を掴むところから始めるのが近道です。

同じ工事でも、会社によって見積もり額は2〜3割変わることがあります。先に相場を知っておくと、提示された金額が妥当かどうか自分で判断できます。

無料でリフォーム費用を比較する

• 入力は数分・完全無料
• 電話が苦手な方は、備考欄に「メール連絡希望」と記入できます
• 依頼は3社程度に絞ると、やりとりが楽になります

提携先：リショップナビ（PR）

補助金の最新状況

国：みらいエコ住宅2026事業

総額2,400億円の国の事業です。9月7日午前0時時点の公式発表による予算消化率は次のとおりです。

リフォーム枠は5％と、まだ大きく余裕があります。対象は原則として平成28年（2016年）12月31日以前に新築された住宅で、躯体（床・壁・天井）の断熱改修を含む幅広い工事が対象。ただし注意点が2つあります。ひとつは、事務局に登録された建材・設備を使った工事しか対象にならないこと。もうひとつは、登録のない事業者との契約は補助対象外になることです。契約前に、依頼先が登録事業者かどうかを必ず確認してください。公式サイトで事業者名を検索できます。

なお前年度のキャンペーンは秋口に予算上限へ達して早期終了した経緯があります。余裕があるとはいえ、後半に申請が集中する傾向は毎年あります。

札幌市：住宅エコリフォーム補助制度

今週の本題です。令和8年度の受付スケジュールは次のとおり。

実務上つまずきやすい点をまとめます。

• 郵送のみ、期間内必着。期間外に届いた申請書はすべて返却されます。持ち込みも不可です。
• 施工業者は「札幌市内に主たる営業所がある建設業許可業者」であることが必要。設計・施工・資材を別々の会社と契約する場合は、すべての会社が要件を満たす必要があります。
• 外壁・屋根の塗装工事は対象外です。市が明記しています。問い合わせが多い項目のようです。
• みらいエコ住宅2026事業や先進的窓リノベ2026事業用の「性能証明書」は、この市の制度には使えません。書類の使い回しはできないので、別途取得が必要です。
• 窓や玄関扉の断熱改修を申請する場合、工事完了時に出荷証明書の提出が必要です。メーカーの押印、工事名（申請者フルネーム）、号室までの工事場所、納入年月日、製品仕様、納品数が分かるものを用意します。
• 補助金額の合計が3万円以上、かつ総工事費（税抜）30万円以上の工事が対象です。
• 補助対象の工事箇所を明確に区分できれば、市の木造住宅耐震化補助制度や再エネ省エネ機器導入補助金との併用も可能です。

提出先は一般財団法人北海道建築指導センター内の「エコリフォーム事務局」（札幌市中央区北3条西3丁目1番地 札幌北三条ビル8階）です。

地価・市況

2026年3月に公表された地価公示（1月1日時点）では、北海道は全用途平均で前年比+1.3％、10年連続の上昇となりました。用途別では住宅地+0.6％、商業地+2.5％、工業地+4.5％。札幌市に限ると住宅地+1.1％、商業地+4.6％です。上昇は続いていますが、建築費の高騰を背景に札幌圏郊外の伸びは鈍化していると報じられています。

そして、今月下旬には都道府県地価調査（基準地価、7月1日時点）が公表される見込みです。昨年は9月17日の公表でした。半年後の数字が出るので、上昇が続いているのか、それとも減速がはっきりしてきたのかがここで分かります。

再開発については、札幌駅直結の「北5西1・西2」地区の事業が進行中で、西2街区が2030年度末、西1街区が2034年度末の完成を目標としています。札幌駅自体も2029年度第1四半期頃までリニューアル工事が続き、エキナカ商業施設は約1.5倍に拡張される計画です。

一方で、北海道新幹線の札幌延伸は大幅に遅れ、開業は2038年度末頃の見込みと報じられています。「新幹線が来るから値上がりする」という前提で買う時期ではないということです。都心の再開発は着実に進みますが、それが自分の住むエリアの資産価値にどう波及するかは、また別の話として冷静に見たほうがいいと思います。住み心地と、月々払える額。判断の軸はそこに戻していいタイミングです。

よくある質問

札幌市のエコリフォーム補助金は、工事が始まってからでも申請できますか？

できません。この制度は交付申請の審査を経て「補助金交付決定通知書」が届いてから工事に入る流れです。令和8年4月1日以降に工事契約を締結し、令和9年1月31日までに完了する工事が対象とされています。まだ着工していない方が対象になりますので、これから工事を考えている段階の方は9月17日必着の第2回にぜひ間に合わせてください。なお申請額が予定額を超えた場合は抽選になります。抽選の有無は9月18日（金）に札幌市のホームページで告知されます。

築30年以上の中古マンションでも住宅ローン減税は使えますか？

使えます。現在の要件では築年数そのものではなく、新耐震基準に適合しているかが判断基準です。1982年1月1日以降に建築された住宅であれば原則として対象になります。それ以前の建築でも、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し、既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書のいずれかを用意すれば適用できます。札幌の中古マンション市場は築30年前後が中心ですから、この点を押さえておくと選択肢が大きく広がります。ただし控除期間13年の扱いを受けるには、別途、省エネ基準への適合が必要です。

国の補助金と札幌市の補助金は、両方使えますか？

制度上、補助対象となる工事箇所を明確に区分できる場合は併用可能とされています。たとえば窓の断熱改修は国の制度で、浴室の断熱改修は市の制度で、といった分け方です。ただし同じ工事箇所に対して二重に受け取ることはできません。また前述のとおり、国の事業用に取得した性能証明書は札幌市の制度にはそのまま使えないため、書類は別々に準備する必要があります。組み合わせ方によって手続きの手間も金額も変わるので、要件については各制度の担当窓口に個別に確認してください。

まとめ

• 札幌市の住宅エコリフォーム補助制度は第2回受付が9月4日（金）〜9月17日（木）、郵送のみ・必着。今年度これが最後の枠です。施工業者が札幌市内に主たる営業所を持つ建設業許可業者かどうかを、まず確認してください。
• 国のみらいエコ住宅2026事業はリフォーム枠の消化率が5％とまだ余裕あり。ただし登録事業者経由でしか申請できません。
• 変動金利は実際に動き始めました。9月適用分でメガバンク2行が+0.25％。9月17〜18日の日銀会合では政策金利1.25％への引き上げが検討されると報じられています。「今の金利」ではなく「1％上がった前提」で返済計画を確かめてください。
• 中古住宅の住宅ローン減税は省エネ基準を満たせば控除期間13年、満たさなければ10年。床面積要件も40㎡に緩和されました。断熱改修は、快適さだけでなく税制上も効いてきます。
• 札幌の地価は上昇継続、ただし郊外は減速。今月下旬に基準地価が公表されます。
• リフォーム費用そのものの相場感を掴みたい方は、リフォーム見積もり比較ガイドもあわせてどうぞ。複数社の見積を比べるときに、どこを見れば違いが分かるのかをまとめています。

※本記事は記事作成時点で公表されている情報をもとに整理したものです。制度の内容や受付状況、金利水準は変更される場合がありますので、実際のご判断にあたっては各制度の公式サイトおよび金融機関の最新情報をご確認のうえ、税理士・宅地建物取引士・金融機関などの専門家にご相談ください。掲載写真はイメージです。

参考にした情報源

• 札幌市住宅エコリフォーム補助制度／札幌市（更新日：2026年9月4日）
• 札幌市住宅エコリフォーム補助制度パンフレット（PDF）／札幌市
• みらいエコ住宅2026事業【公式】（予算消化率：2026年9月7日午前0時時点）
• 住宅：住宅ローン減税／国土交通省
• 住宅：既存住宅を取得したとき／国土交通省
• 地価情報（地価公示・地価調査）／札幌市
• 【公示地価2026】北海道は1.3%上昇 建築費高騰で札幌圏郊外の伸び鈍化／日本経済新聞
• 札幌市の中古マンション相場・㎡単価と価格推移／ウチノカチ（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ）
• 住宅ローン金利2026年9月の最新動向／モゲチェック
• 住宅ローン変動金利ランキング（2026年9月更新）と最新動向／スゴい住宅ローン探し
• 金融政策決定会合の運営／日本銀行
• 日銀、9月利上げを検討 政策金利1.25％が軸／河北新報オンライン
• 中古住宅向け住宅ローン控除の拡充など、2026年度税制改正大綱を解説／SUUMO
• 札幌駅のリニューアル計画、エキナカ商業施設を約1.5倍に拡張／健美家

Amazonのアソシエイトとして、ATORINO【アトリノ】は適格販売により収入を得ています。