【2026年8月】札幌の中古マンション市場はいま？固定金利が過去最高・減税13年化・エコリフォーム補助は今週締切

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こんにちは、Akira.Nです。空間デザインと宅建士、両方の目線で札幌の住まいを見ています。

今週の札幌は、住まい探しをしている方にとって「動く理由」と「待つ理由」が同時に出そろった一週間でした。札幌市のリフォーム補助制度の第1回受付が8月28日（金）で締め切りを迎える一方、住宅ローンの固定金利は集計開始以来の最高水準まで上がっています。数字を並べて、冷静に整理していきます。

結論：今週押さえるべき3点

• 札幌市の住宅エコリフォーム補助制度、第1回の受付延長が8月28日（金）で終了。郵送必着なので、実質的な準備期限は今週前半です。逃した場合は第2回（9月30日抽選）が次のチャンス。
• 固定金利が過去最高、変動との差は2.21％で過去最大。フラット35は年3.290％。一方で変動（メガバンク平均）は年1.082％。ただし多くの銀行は10月に変動金利を見直す予定で、「今の数字」で比べるのは危険です。
• 中古住宅の住宅ローン減税が大きく拡充。省エネ基準を満たす既存住宅なら控除期間が10年→13年に。床面積要件も50㎡から40㎡へ緩和されました。中古＋リノベを考えている人には、はっきりした追い風です。

札幌の相場：区ごとの温度差が広がっています

まず、いま札幌の中古マンションがどのくらいの価格帯なのかを見ておきましょう。以下はHOME4U「マンションプライス」が集計した売却相場（2026年2月時点）です。

中央区と南区で、同じ3LDKでも2,800万円と1,100万円。2.5倍以上の開きがあります。ただ、この表だけを見て「南区が割安だ」と判断するのは早すぎます。もっと重要なのは築年数による価格の落ち方です。

ここで面白いのは、中央区の築31〜40年（㎡24万円）と、白石区の築16〜20年（㎡35万円）が、まったく違う買い物になるという点です。同じ70㎡なら前者が約1,680万円、後者が約2,450万円。前者は「立地は最高、建物は古い」、後者は「立地は準都心、建物は比較的新しい」。どちらが正解ということはなく、その差額の770万円をリノベーションに使うのか、それとも建物の新しさに使うのかという選択です。

札幌市内で価格の伸びが最も大きかったのは東区で、3年前と比べて㎡単価が12.5万円上昇（1年前比でも10.5万円上昇）しています。かつての「割安な区」というイメージは、もう更新が必要かもしれません。

なお、中古マンションの在庫は札幌市10区の集計で築31年以上が56％を占めます。つまり選択肢の過半数は「リノベーション前提の物件」です。60㎡・2LDKを間取り変更込みで全面リノベした場合の費用は、市場では900万〜1,200万円あたりが一つの目安として語られています。

住宅ローン金利の動向：固定と変動の差が過去最大に

ここが今週いちばん動いている部分です。2026年8月時点の主要な金利水準を整理します。

出典はモゲチェックの集計（2026年8月3日更新）です。フラット35の年3.290％は、同社が集計を始めた2018年1月以降で最も高い水準。そして変動（メガバンク平均1.082％）との差は2.21％で、こちらも集計開始以来の最大です。

背景にあるのは日銀の政策金利です。2026年6月15〜16日の金融政策決定会合で、政策金利は0.75％から1.00％へ引き上げられました。約31年ぶりの水準です。続く7月30〜31日の会合では据え置きとなりましたが、採決は賛成8・反対1で、反対した委員は1.25％への引き上げを提案しています。追加利上げの方針自体は維持されている、というのが現在地です。

「今の金利」で銀行を選ぶと、10月に困るかもしれません

ここは特に注意してほしいところです。6月の日銀利上げが各行の住宅ローン金利に反映されるタイミングは、銀行によってバラバラです。

• PayPay銀行は7月に先行して引き上げ
• 8月はドコモSMTBネット銀行が＋0.250％、楽天銀行が＋0.043％
• みずほ銀行は8月3日から短期プライムレートを2.125％→2.375％へ引き上げ
• 三菱UFJ銀行も短プラ引き上げを発表しており、9月から変動金利を見直す見込み
• そして多くの銀行は、10月に変動金利を見直します

つまり、いま各行の適用金利を横並びで比較して「A銀行がいちばん安い」と決めても、10月に順位が入れ替わる可能性が十分にあります。比較するなら、「今後0.25％程度上がった場合でも、この返済を続けられるか」という前提で見ておくのが安全です。

変動と固定のどちらを選ぶかについては、2.21％という金利差を具体的な金額に置き換えると考えやすくなります。借入3,500万円・35年返済で試算すると、月々の返済額で約4.0万円、総返済額で約1,693万円の差。この1,693万円を「金利上昇リスクを避けるための保険料」として妥当と思えるかどうか。ここに正解はなく、収入の安定性や心理的な許容度で答えが変わります。

税制：中古住宅の住宅ローン減税が、はっきり拡充されました

令和8年度（2026年度）の税制改正で、住宅ローン減税が中古住宅にとって大きく有利になりました。改正の前後を比較します。

ポイントは「省エネ基準適合以上かどうか」で控除期間が10年と13年に分かれることです。同じ中古マンションを買っても、断熱性能の扱い次第で受けられる控除の総額が変わります。リノベーションで断熱改修を計画しているなら、この点は必ず設計段階で確認しておきたいところです。

床面積が50㎡から40㎡に緩和されたことも見逃せません。札幌の中古マンションには40㎡台の1LDK・2DKが一定数あり、これまで減税の対象外だった住戸が対象に入ってきます。単身やご夫婦二人での購入を考えている方には、選択肢が広がる改正です。

なお基本的な要件として、引き渡しまたは工事完了から6か月以内の入居、借入金の償還期間10年以上、といった条件は従来どおり必要です。

同じ工事でも、会社によって見積もり額は2〜3割変わることがあります。先に相場を知っておくと、提示された金額が妥当かどうか自分で判断できます。

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補助金の最新状況：今週金曜が一つの区切りです

札幌市住宅エコリフォーム補助制度（2026年度）

札幌市独自の制度です。今年度の受付スケジュールは以下のとおり。

提出先は一般財団法人北海道建築指導センターの「エコリフォーム事務局」（札幌市中央区北3条西3丁目1番地 札幌北三条ビル8階）です。郵送必着という点が意外な落とし穴で、金曜に投函しても間に合いません。今週中に第1回で出したい方は、水曜あたりが実質の締切と考えてください。

みらいエコ住宅2026事業（国の制度）

国土交通省が所管する制度で、リフォーム（省エネ改修）枠の予算は300億円です。対象は原則として平成28年（2016年）12月31日以前に新築された住宅で、床・壁・天井の断熱改修などが該当します。

この制度は予算の消化状況次第で早期終了します。執行状況は公式サイトで毎月10日頃に更新されており、記事作成時点で確認できた最新更新は2026年7月10日時点のものでした。8月末時点のリフォーム枠の残予算については、今週時点で公表数値を確認できていません。申請を検討する際は、必ず公式サイトで当日の残枠を確認してください。

地価・市況：上昇は続くが、明確に減速しています

2026年3月に公表された令和8年地価公示によると、札幌市の地価は住宅地が+1.1％、商業地が+4.6％でした。北海道全体では+1.3％の上昇です。

数字だけ見れば上昇継続ですが、比較するとその変化がよく分かります。2023年は住宅地が+15.0％、商業地が+9.7％でした。住宅地の上昇率は3年で15％から1％台まで落ちたことになります。中央区に限れば住宅地+2.47％、商業地+8.00％と市平均を上回っていますが、それでも以前の勢いではありません。

減速の背景として指摘されているのが、建築費の高騰による実需の停滞です。そしてもう一つ、バス路線の減便や積雪による通行障害を背景に、交通の利便性による物件の選別が一段と強まっているという点。札幌圏の郊外は伸びが鈍化する一方、千歳市は上昇幅が拡大しています。

これは住まい選びに直結する話です。「札幌だから上がる」という時代は終わり、同じ市内でも、駅からの距離や冬の移動手段によって評価が分かれる段階に入りました。とくに雪の多い札幌では、冬に徒歩10分がどれだけ違うか、実際に歩いてみる価値があります。

設計の目線からひとこと：北向きの窓を捨てないでください

相場や金利の話ばかりでは、住み心地が抜け落ちてしまうので一つだけ。札幌の中古マンションをリノベーションするとき、北向きの窓を「暗いから」と塞いでしまう提案を時々見かけます。でも北からの光は一日を通して安定していて、影が硬くならない。作業机や本棚のある場所、絵を飾る壁には、実はいちばん向いた光です。

断熱改修で樹脂サッシに替えれば、北窓の一番のデメリットだった冷えはかなり解消できます。減税の13年化も断熱性能とセットです。「寒いから塞ぐ」ではなく「断熱して活かす」と考えると、間取りの自由度がぐっと上がります。

よくある質問

今は買い時ですか、それとも待つべきですか？

「上がり続けるから今すぐ」という状況ではなくなっています。札幌市の住宅地の地価上昇率は+1.1％まで落ち着き、価格の急騰を焦って追いかける必要は薄れました。一方で、住宅ローン減税の拡充は2026年入居分から適用され、金利は上昇方向にあります。つまり価格面では急ぐ理由が減り、制度と金利の面では急ぐ理由があるという状態です。ご自身の資金計画と、購入したい物件が具体的にあるかどうかで判断してください。少なくとも「乗り遅れる」と焦って決める局面ではありません。

変動金利と固定金利、結局どちらを選べばいいですか？

2026年8月時点で、変動（メガバンク平均1.082％）と固定（フラット35 3.290％）の差は2.21％あります。借入3,500万円・35年で総返済額に約1,693万円の差が出る計算です。判断の目安として、収入が安定していて金利上昇分を家計で吸収できる方は変動、返済額を確定させて人生設計を固めたい方は固定、という整理が一般的です。どちらを選ぶにせよ、変動を選ぶ場合は「0.25％上がっても返済を続けられるか」を必ず試算してください。なお、この判断は個別の家計状況に大きく左右されます。金融機関やファイナンシャルプランナーへの相談をおすすめします。

築40年のマンションでも住宅ローン減税は使えますか？

使える可能性があります。かつては築年数による制限がありましたが、現在は新耐震基準への適合（登記簿上の建築日が1982年1月1日以降であれば原則適合とみなされる）が基準です。加えて2026年入居分からは、省エネ基準に適合していれば控除期間が13年になります。築40年の物件でも、耐震・省エネの要件を満たす改修を行えば対象になり得ます。ただし個別の物件で判断が分かれるため、購入前に必ず専門家に確認してください。

まとめ

• 今週の期限：札幌市住宅エコリフォーム補助制度の第1回受付延長は8月28日（金）まで。郵送必着なので実質は週前半が勝負。次は第2回（9月30日抽選）。
• 金利：フラット35が年3.290％で過去最高、変動との差は2.21％で過去最大。ただし多くの銀行は10月に変動金利を見直すため、「今の数字」での銀行比較は避ける。
• 税制：省エネ基準適合の既存住宅は控除期間が13年に。床面積要件も40㎡へ緩和。中古＋リノベには明確な追い風。
• 相場：札幌の中古マンション在庫は築31年以上が56％。白石区の築31〜40年は㎡単価20万円、中央区の同帯は24万円。リノベ費用（60㎡全面で900万〜1,200万円）を含めた総額で比較を。
• 地価：札幌市の住宅地は+1.1％と2023年の+15.0％から大きく減速。交通利便性による選別が強まっている。

リノベーションの予算感をつかみたい方は、リフォーム見積もり比較ガイドもあわせてどうぞ。同じ工事内容でも会社によって見積もりは変わるので、先に相場を知っておくと判断がぶれません。

※本記事は記事作成時点で確認できた公開情報にもとづいています。金利・税制・補助金の内容や受付状況は変更される場合があります。実際のご判断にあたっては、金融機関・所管官庁・税務署などの一次情報をご確認のうえ、必要に応じて専門家にご相談ください。掲載写真はイメージです。

参考にした情報源

• モゲチェック｜住宅ローン金利2026年8月の最新動向（2026年8月3日更新）
• 日本銀行｜総裁記者会見（2026年7月31日実施・8月3日公表）
• 野村證券｜日銀、予想通り利上げを決定 次の利上げは12月メイン、10月リスクシナリオに
• 札幌市｜令和8年 地価公示（札幌市地価動向）資料
• 日本経済新聞｜【公示地価2026】北海道は1.3%上昇 建築費高騰で札幌圏郊外の伸び鈍化
• 北海道建設新聞｜地価公示2026 札幌市と石狩管内5市
• HOME4U｜【2026年版】北海道札幌市のマンション売却相場
• LIFULL HOME’S｜2026年度税制改正で住宅ローン減税はどう変わる？
• SUUMO｜中古住宅向け住宅ローン控除の拡充など、2026年度税制改正大綱を解説
• みらいエコ住宅2026事業【公式】｜対象要件の詳細（リフォーム）
• みらいエコ住宅2026事業【公式】｜予算に対する補助金申請額の割合（リフォーム）
• 札幌市住宅エコリフォーム補助制度の申請方法・国制度との併用ルール

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