【2026年8月】札幌の中古マンション市場はいま？フラット35が過去最高3.290%・減税拡充・市の補助金は9月4日から

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こんにちは、リノベーションアドバイザー（空間デザイナー×宅建士）のAkira.Nです。今週は「日銀は動かなかったのに、借りる側の金利は上がった」という週でした。日銀は7月30〜31日の会合で政策金利1.0%を据え置き。ところがフラット35の8月金利は3.290%へ上昇し、現行制度で過去最高を更新。さらにみずほ銀行が8月3日から短期プライムレートを0.25%引き上げています。加えて、札幌市の住宅エコリフォーム補助の第2回受付が9月4日から始まります。数字で整理していきましょう。

結論：いま札幌で押さえるべき3点

• フラット35は8月に3.290%へ上昇し、現行制度で過去最高。7月の3.140%から1か月で0.15ポイント上がりました。固定金利は「待てば下がる」局面ではありません。
• 日銀は据え置きでも、変動金利の上昇圧力は続いている。政策金利は1.0%のまま据え置かれましたが、みずほ銀行は8月3日から短期プライムレートを2.125%→2.375%に引き上げ。変動を選ぶなら、金利上昇を織り込んだ返済計画が前提になります。
• 札幌市の住宅エコリフォーム補助、第2回受付は9月4日（金）〜9月17日（木）。第1回は6月25日で終了済み。今年度この制度を使うなら、これが最後のチャンスです。しかも郵送のみ・期間内必着。

札幌の中古マンション相場：区で単価はここまで違う

まず、いま札幌の中古マンションがどのくらいの単価で動いているのかを見ておきます。以下は直近1年の㎡単価と、60㎡で換算した目安金額です。

札幌市全体の平均は25万円/㎡。前年比で97%と、わずかに調整が入っています。ただし10年前と比べると143%、つまり1.4倍です。「ここ数年で高くなった」という肌感覚は、数字の上でも裏付けがあります。

もうひとつ、価格を決める大きな要素が築年数です。札幌市全体の築年数別の㎡単価を並べると、下がり方がはっきり見えます。

注目してほしいのは、31〜35年（20万円）と36〜40年（19万円）の差がほとんどないことです。築30年を超えたあたりで下落がいったん平らになる。ここが、いわゆる「価格の底」です。建物としての評価がほぼ土地・立地の価値に収束するため、そこから先は年数だけを理由に大きく落ちにくくなります。

言い換えると、築31年の物件と築38年の物件で、価格差は小さいのに、リノベーションで手に入る住み心地は同じということです。予算を「建物の年数」ではなく「立地」と「工事内容」に振り分けられるゾーンだと考えてください。

ちなみに札幌市で最も取引が多い専有面積は70〜79㎡（918件）、次いで80〜89㎡（867件）。駅からの徒歩時間では4〜6分が最も多く1,113件で、㎡単価は31万円。徒歩13〜15分になると19万円まで落ちます。駅までの数分が、㎡あたり10万円以上の差になっている——これが札幌の中古マンション市場のいまの姿です。

住宅ローン金利の動向：日銀は止まったが、金利は上がった

今週いちばん大きな数字は、フラット35の8月金利です。

フラット35の3.290%は、現行制度になってからの最高水準です。理由ははっきりしていて、住宅金融支援機構が7月17日に決めた第231回機構債の利率が3.32%と、前月の3.21%から0.11ポイント上がったこと。フラット35の金利は機構債の調達コストにほぼ連動するので、市場の長期金利が下がらない限り、これは反転しません。

一方の変動金利。日銀は7月30〜31日の会合で政策金利1.0%を据え置きました。決定は8対1で、1名が1.25%への引き上げを提案しています。会見で植田総裁は、基調的な物価上昇率が2%に近づくなかで上振れリスクへの注意が必要だという趣旨の発言をしています。

そして、みずほ銀行が8月3日から短期プライムレートを0.25%引き上げました。変動金利は多くの銀行で短プラに連動します。8月時点の対応は銀行によって分かれていて、ソニー銀行は据え置き、楽天銀行は0.043%の引き上げ。「日銀が据え置いた＝変動は安全」ではないということは、押さえておいてください。

実務的な意味合いをひとつだけ。仮に3,000万円を35年で借りるとして、金利が0.15ポイント違うと、総返済額は数十万円規模で変わります。「もう少し様子を見よう」の待機コストは、決してゼロではありません。金利タイプの比較や事前審査は、前倒しで動いておくほうが選択肢が広く残ります。

税制：中古住宅の住宅ローン減税が大きく拡充された

ここは今年、いちばん変わったところです。令和8年度税制改正で住宅ローン減税が5年延長され（入居日が令和8年1月1日〜令和12年12月31日）、あわせて省エネ性能の高い既存住宅（中古）への優遇が大幅に拡充されました。国土交通省が2026年6月にページを更新しています。

既存住宅の借入限度額と控除期間は、次のとおりです。

ポイントは3つあります。

ひとつめ、控除期間が原則13年になったこと。従来、既存住宅は10年が基本でした。省エネ性能の要件を満たせば、新築とほぼ同じ土俵に立てます。逆に「その他住宅」に分類されると10年のままなので、ここの差はかなり大きい。

ふたつめ、床面積要件が40㎡以上に緩和されたこと（新築・既存とも）。ただし合計所得金額1,000万円超の方、および子育て世帯等の上乗せ措置を使う方は50㎡以上が必要です。コンパクトな住戸を検討していた方には効いてきます。

みっつめ、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ。子育て世帯は19歳未満の扶養親族がいる方、若者夫婦世帯は配偶者のいる40歳未満の方、または40歳未満の配偶者がいる40歳以上の方。該当すれば限度額が1,000万円上乗せされます。

そして、ここが実務で最も見落とされる点です。「ZEH水準」「省エネ基準適合」の扱いを受けるには証明書が要ります。建設住宅性能評価書の写し、または住宅省エネルギー性能証明書。しかも調査の期限は「家屋の取得の日の前2年以内、または取得の日以後6か月以内」と決まっています。契約してから慌てて手配すると間に合わないことがあるので、リノベーションの設計段階で「どこまで断熱すると等級いくつに届くか」を、設計担当と先に握っておいてください。

なお、控除率は0.7%、合計所得金額2,000万円以下という条件は共通です。1982年1月1日以前に建てられた住宅の場合は、耐震基準適合証明書などで現行耐震基準を満たすことの証明も必要になります。

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補助金の最新状況：国はまだ余裕、札幌市は9月4日から

2026年に使えるリフォーム補助は、大きく3つあります。

① みらいエコ住宅2026事業（国土交通省）

躯体（床・壁・天井）の断熱改修を含む幅広いリフォーム工事が対象で、リフォームは最大100万円。原則として平成28年12月31日以前に新築された住宅が対象です。公式サイトが毎日更新している予算消化率を見ると、2026年8月9日午前0時時点でリフォーム枠は2%。まだ十分な余裕があります。参考までに新築側は、長期優良住宅・ZEH水準の第2期が22%、GX志向型の第2期が48%まで進んでいます。申請期限は予算上限に達するまでで、遅くとも12月31日まで。

② 先進的窓リノベ2026事業（環境省）

令和7年度補正予算で1,125億円。窓交換、内窓設置（二重窓）、ドア交換などの高断熱化リフォームが対象で、1戸あたり5万円から最大100万円。リフォーム（戸別）は2026年3月31日から申請受付が始まっており、遅くとも令和8年12月末までです。※8月時点の予算消化率については、今回、公式の数値を確認できませんでした。申請前に必ず公式サイトで最新の状況をご確認ください。

③ 札幌市住宅エコリフォーム補助制度

今週いちばん急ぎなのがこれです。

補助額は、総工事費（税抜）の10%または1申請者あたり50万円のいずれか少ない額。同一住宅・同一市民で年度ごとに1回限りです。第1回は6月25日をもって受付が終了しているので、今年度この制度を使いたい方にとって、9月の第2回が最後の機会になります。

注意点をいくつか。申請は郵送のみ、期間内必着です。持ち込みは受け付けられません。それから、請負施工する事業者は札幌市内に主たる営業所がある建設業許可事業者である必要があります。市外の業者に頼むと、そもそも申請できません。

それと、問い合わせが多いようで市が明示しているのですが、外壁・屋根の塗装工事は札幌市の補助対象ではありません。ここは勘違いしやすいところです。

もうひとつ、書類まわりの落とし穴。みらいエコ住宅2026事業や先進的窓リノベ2026事業のために取得した性能証明書は、札幌市の制度には使えません。札幌市には札幌市の様式があるので、別途取得が必要です。国の補助事業と札幌市の制度は、同一工事箇所での重複申請はできませんが、工事箇所を明確に区分できれば併用が可能です。断熱工事は国、別の箇所は市、といった組み立てができるので、見積もり段階で施工業者と相談してみてください。

なお事務局（一般財団法人北海道建築指導センター内、TEL 011-206-1899）は、8月12日〜14日は受付を休止しています。相談は8月11日までか、17日以降に。

地価・市況：札幌の住宅地は「上がる」から「選ばれる」へ

令和8年の地価公示では、北海道全体の住宅地が前年比+0.6%（前年は+1.4%）と、伸びが半分以下に鈍りました。全用途では1.3%の上昇です。

札幌市の住宅地は+1.1%で、前年を1.8ポイント下回りました。さらに報じられているのが、札幌の住宅地で5年ぶりに下落地点が出たこと。横ばいの地点も前年の4倍にあたる148地点に増えています。

主な要因は建築費の高騰です。建築コストが上がったぶん、土地に回せる予算が圧迫され、特に札幌圏の郊外で伸びが鈍化している。一方、千歳のように半導体関連で需要が集まるエリアは上昇幅を広げていて、地域差が開いてきています。

新築マンションのほうも状況は厳しく、建築費の上昇に実需層の予算が追いつかないため、供給そのものが絞られる見通しです。デベロッパー各社は都心寄り・駅近・高スペックに商品を寄せる方向にシフトしています。裏を返せば、ファミリー層が現実的に手を出せる価格帯の受け皿は、中古＋リノベーションに移っているということです。

ここで、住み心地の話をひとつだけ。札幌の住まいで意外に効くのが「窓の位置」と「冬の日射」です。札幌の冬は太陽高度が低く、南向きの窓からは日射が奥まで差し込みます。断熱を上げた住戸で南面の窓をきちんと確保すると、晴れた日の午後は暖房をほとんど使わずに済むことがあります。逆に、北向きの大きな窓は冬の熱損失源になりやすい。中古を選ぶときは、間取り図の「壁の位置」より先に「窓がどの方角に、どの高さで開いているか」を見てください。内窓を入れるにしても、もとの窓の向きは変えられません。リノベーションで直せることと、直せないことの境目は、そこにあります。

よくある質問

Q. 金利が上がっている今、買うのを待ったほうがいいですか？

「待てば金利が下がる」という前提は、いまの状況では立てにくいと考えています。フラット35は7月3.140%から8月3.290%へ上がり、現行制度で過去最高です。これは機構債の調達コストが上がったことが直接の原因で、市場の長期金利が下がらない限り自然には戻りません。変動についても、日銀は据え置いたものの、みずほ銀行が8月3日から短期プライムレートを0.25%引き上げています。一方で、札幌の住宅地の地価は+1.1%と伸びが鈍化しており、物件価格が急騰する局面でもありません。金利と価格、両方の動きを見て、ご自身の返済計画で無理がないかを基準に判断されるのが現実的です。将来の金利や価格を断定できる人はいませんので、専門家に個別の試算をしてもらってください。

Q. 築35年のマンションは、買っても大丈夫でしょうか？

築年数だけで判断せず、管理状態と修繕履歴を見てください。数字の面では、札幌市の㎡単価は築31〜35年で20万円、築36〜40年で19万円と、この帯では下落がほぼ止まります。つまり価格の下がり方は緩やかになる帯です。確認したいのは、修繕積立金が十分に積み上がっているか、大規模修繕がいつ行われたか、管理組合が機能しているか。それと、給排水管の更新履歴です。専有部の内装はリノベーションで作り直せますが、共用部の配管や躯体は個人では変えられません。1982年1月1日以前に建てられた住宅の場合、住宅ローン減税を使うには耐震基準適合証明書などが必要になる点にも注意してください。

Q. 国の補助金と札幌市の補助金は、両方もらえますか？

同一の工事箇所については重複して申請できませんが、工事箇所を明確に区分できれば併用が可能です。たとえば断熱改修は国の事業、別の工事箇所は札幌市の制度、といった組み立て方です。ただし注意点として、みらいエコ住宅2026事業や先進的窓リノベ2026事業のために取得した性能証明書は、札幌市の制度にはそのまま使えません。市の様式で別途取得する必要があります。また札幌市の制度は、札幌市内に主たる営業所がある建設業許可事業者による請負施工が要件で、申請は郵送のみ・期間内必着です。詳しい要件は工事内容によって変わるので、必ず事前に施工業者と各制度の窓口に確認してください。

まとめ

• フラット35は8月に3.290%へ上昇（7月3.140%）。現行制度で過去最高。固定は待っても下がる局面ではない。
• 日銀は政策金利1.0%を据え置いたが、みずほ銀行は8月3日から短プラを0.25%引き上げ。変動も上昇圧力が続いている。
• 札幌市の中古マンションは平均25万円/㎡。中央区35万円、白石区・厚別区24万円、南区11万円と区で大きな差。築30年超で下落は平らになる。
• 住宅ローン減税は令和12年末まで5年延長。省エネ性能の高い既存住宅は借入限度額3,500万円（子育て・若者夫婦世帯は4,500万円）、控除期間13年へ拡充。証明書の取得タイミングに注意。
• 札幌市住宅エコリフォーム補助の第2回受付は9月4日〜9月17日。今年度最後の機会。郵送のみ・必着、市内業者の施工が要件、塗装工事は対象外。
• 国のみらいエコ住宅2026事業はリフォーム枠の消化率2%（8月9日時点）でまだ余裕あり。
• 札幌の住宅地地価は+1.1%と鈍化し、5年ぶりに下落地点も。エリアの選別が始まっている。

費用の全体像をつかむには、複数社の見積もりを並べて比べるのがいちばん早いです。比べ方の手順はリフォーム見積もり比較ガイドにまとめてあるので、あわせてどうぞ。

本記事は記事作成時点で公開されている情報をもとに整理したものです。金利・税制・補助金の要件は変更される場合があり、また個別の物件・世帯の状況によって適用の可否や金額が異なります。実際のご判断にあたっては、金融機関・税務署・各制度の窓口・宅地建物取引士などの専門家に必ずご確認ください。掲載写真はイメージです。

参考にした情報源

• みらいエコ住宅2026事業【公式】（国土交通省）（予算消化率は2026年8月9日午前0時時点）
• 住宅ローン減税（国土交通省）
• 既存住宅を取得したとき（国土交通省）
• 札幌市住宅エコリフォーム補助制度（札幌市）
• 先進的窓リノベ2026事業【公式】（環境省）
• 先進的窓リノベ2026事業の概要（環境省）
• フラット35、8月最低金利3.290%に上昇 現行制度で最高（日本経済新聞）
• 【公示地価2026】北海道は1.3%上昇 建築費高騰で札幌圏郊外の伸び鈍化（日本経済新聞）
• 札幌の住宅地で5年ぶりに下落も 公示地価、建築費高騰で足踏み（北海道新聞）
• 日本銀行
• 住宅ローン金利2026年8月の最新動向（モゲチェック）
• 北海道札幌市の中古マンションの売却相場と価格推移（GMO不動産査定）
• 北海道札幌市白石区の中古マンションの売却相場と価格推移（GMO不動産査定）