札幌の中古マンション市場はいま？日銀据え置きでも固定金利は最高値

※本記事にはプロモーションが含まれます

こんにちは、リノベーションアドバイザー（空間デザイナー×宅建士）のAkira.Nです。先週（7月末〜8月頭）は住宅ローン関連のニュースが立て続けに出ました。日銀は7月31日の会合で政策金利1.0%を「据え置き」。ところが8月の固定金利は大手行がそろって引き上げ、フラット35も3.2%台半ばへ——「日銀は止まったのに、借りる金利は上がる」という、少し不思議な一週間です。札幌の相場・税制・補助金とあわせて、数字で整理していきます。

結論：いま札幌で押さえるべき3点
札幌の中古マンション相場（区別）
住宅ローン金利の動向：日銀は据え置き、なのに金利は上がる？
税制・住宅ローン減税：2026年改正で「中古」がはっきり有利に
補助金の最新状況：国は「残り枠あり」、札幌市は「9月が本番」
地価・市況：札幌は「全面高」から「選別」へ
よくある質問
まとめ
参考にした情報源

結論：いま札幌で押さえるべき3点

固定金利は8月も上昇、過去最高圏に。大手5行は8月適用の10年固定（最優遇）を0.15〜0.27%引き上げ、13カ月連続で過去最高を更新したと報じられています。フラット35の8月金利も3.25%前後へ上昇。
変動金利の引き上げは「これから」。6月の日銀利上げ（0.75%→1.0%）を受け、一部ネット銀行は7月から先行引き上げ済み。主要行も8〜11月にかけて年0.25%程度引き上げていくとの予測が出ています。住宅ローンの事前審査や金利タイプの検討は前倒しが安全です。
札幌市の住宅エコリフォーム補助・第2回受付は9月4日〜9月17日。第1回は5月22日〜6月4日で受付終了済み。8月は「見積もり・書類をそろえる準備月間」です。国のみらいエコ住宅2026はリフォーム枠の予算執行率2%（2026年8月6日0時時点・公式グラフ）とまだ枠があります。

金利は上がる、でも減税と補助金は中古・リノベに追い風——2026年後半は「コストの綱引き」を自分の条件で計算した人から順に、納得感のある決断ができる相場だと感じています。

札幌の中古マンション相場（区別）

まず現在地の確認です。札幌市全体の中古マンション相場はおおむね2,200〜2,400万円台で高止まりが続いており、首都圏のざっくり半分の水準です。SUUMO掲載の札幌市内の中古マンションは7月時点で約3,400件と、選べる在庫は豊富にあります。

エリア	価格相場の目安	10年前比（参考）
札幌市全体	2,200〜2,400万円台	—
中央区	約2,781万円	+116.6%（直近1年も+8%前後）
白石区	約2,392万円（坪114万円前後）	+86.3%
北海道全体	約2,410万円	約+102.5%

リノベーション済み物件の売り出し価格は1,500万〜4,500万円のレンジで、ボリュームゾーンは2,000万円台前半。中央区と白石区の差は約400万円あるので、「中央区の予算のまま白石区・豊平区側へ視野を広げると、広さ・築年数・駅距離のどれかを一段上げられる」という構図は今週も変わっていません。

なお首都圏では、5月の中古マンション成約坪単価が73カ月ぶりに前年割れしたと報じられました（東日本レインズの月次データ）。札幌の成約価格は現時点で堅調ですが、「全国どこでも右肩上がり」の局面は終わりつつあります。売り手・買い手とも、区や駅距離といった細かい単位で相場を見る習慣がより大事になってきました。

住宅ローン金利の動向：日銀は据え置き、なのに金利は上がる？

7月31日、日銀は政策金利を1.0%に据え置きました。それでも8月の住宅ローン金利は上がっています。混乱しやすいところなので、仕組みごと整理します。

金利タイプ	直近の水準・動き	今後の見通し（報道ベース）
変動（メガバンク）	年0.945〜1.275%（7月適用、据え置き）	8〜11月に+0.25%程度の引き上げ予測
変動（ネット系の一部）	7月から先行引き上げ（+0.2〜0.35%の銀行も）	他行も順次追随の見込み
10年固定（大手5行・最優遇）	8月に+0.15〜0.27%引き上げ	13カ月連続で過去最高を更新中
フラット35（団信込・21〜35年）	7月3.14% → 8月3.25%前後へ上昇	3カ月連続上昇。長期金利次第でさらに変動

ポイントは、固定金利は「長期金利（10年国債利回り）」に、変動金利は「日銀の政策金利」に連動するということ。固定は市場の将来予想で先に動き、変動は日銀が動いてから数カ月遅れて反映されます。6月の利上げ（0.75%→1.0%）の反映がちょうどこれからやってくる、というのが2026年8月の立ち位置です。市場では次回利上げを12月ごろと見る予想が多く、そのシナリオなら変動金利は来年にかけてもう一段上がる可能性があります。

「では固定に逃げるべきか」というと、変動と固定の金利差はいまだ年2%前後と過去最大級で、単純な損得では割り切れません。大切なのは、金利が上がった場合の毎月返済額を試算した上で、家計として耐えられる借入額に抑えることです。

税制・住宅ローン減税：2026年改正で「中古」がはっきり有利に

2026年度の税制改正で、住宅ローン減税は中古住宅（既存住宅）に有利な内容へ変わったと各メディアで解説されています。主な変更点を改正前後で比べます。

項目	これまで（2025年入居まで）	2026年から
控除期間（中古住宅）	10年	省エネ基準以上の性能を満たす中古は13年へ延長。省エネ性能を満たさない「その他住宅」は2,000万円×10年のまま
床面積要件	原則50㎡以上	40㎡以上に緩和（所得要件等あり）
最大控除額の目安（子育て・若者夫婦世帯×性能の高い中古）	約210万円	約409.5万円へ拡充
新築の省エネ要件	省エネ基準が事実上必須化	基準未達は対象外へ、より厳格に

「19歳未満の子を扶養する世帯」または「夫婦どちらかが40歳未満の世帯」は上乗せ措置の対象で、条件がそろえば控除総額が従来の約2倍になる計算です。金利が0.2〜0.3%上がっても、控除の拡充と補助金でお釣りが来るケースは十分あり得ます。ここは物件の性能区分（省エネ基準適合の証明など）で限度額が変わるため、購入前に「その物件で、自分の世帯で、いくら控除になるか」を必ず個別に確認してください。

補助金の最新状況：国は「残り枠あり」、札幌市は「9月が本番」

リフォーム・断熱改修の補助金は、国と札幌市の二本立てで考えるのが基本です。

国：みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）のリフォームは、住宅の新築時期と実施する要件化工事の基準で上限が決まります。平成3年以前に新築された住宅を義務基準相当（開口部＋躯体の断熱改修＋特定エコ住宅設備）まで改修すれば100万円/戸、平成4年〜平成28年なら80万円/戸。次世代省エネ基準相当（開口部＋躯体のみ）ならそれぞれ50万円/戸・40万円/戸です。子育て世帯かどうかで上限は変わりません。リフォーム枠の予算執行率は公式グラフで2%（2026年8月6日0時時点）とまだ十分な余裕があります。ただし申請は登録事業者（施工会社）経由が原則で、予算上限に達し次第終了。窓の断熱に特化した「先進的窓リノベ2026事業」も継続しています。

札幌市：住宅エコリフォーム補助制度は、第1回受付が5月22日〜6月4日で終了しました（抽選日6月10日）。次のチャンスは第2回：9月4日（金）〜9月17日（木）必着・郵送のみ、抽選日9月30日です。市内に主たる営業所のある建設業許可業者の施工が条件で、外壁・屋根の塗装工事は対象外。国の制度との併用は「工事箇所を明確に区分できる場合」に限られ、国の事業用の性能証明書は市の制度には使えないなど書類まわりの独自ルールもあります。8月のうちに見積もりと書類を固めて、受付初日に出せる状態にしておくのが現実的な段取りです。

空間デザインの視点をひとつ。補助金の定番である内窓（二重サッシ）は、断熱数値だけでなく「窓辺の居場所」を変える工事です。ガラス面の冷気が消えると、冬に近寄れなかった窓際が読書やワークスペースに使える場所になります。内窓を入れる部屋を選ぶときは、断熱計算と一緒に「どの窓のそばで過ごしたいか」から考えると、体感の満足度が大きく変わります。

【無料】最大5社のリフォーム見積もりを比較する（リショップナビ）

地価・市況：札幌は「全面高」から「選別」へ

7月1日に公表された2026年の路線価では、北海道全体の平均は+1.8%と5年連続の上昇でしたが、全国平均（+2.9%）は下回りました。上昇をけん引したのは小樽（最大+18.9%）や富良野といった観光地・リゾート地で、札幌圏は大規模開発が一服し、伸びは控えめです。

3月公表の2026年地価公示でも、札幌市の住宅地は+1.1%と前年から1.8ポイント縮小。2023年には+15%あった上昇率が、建築費の高騰や再開発計画の見直しを背景に大きく減速しています。一方で半導体関連の千歳は上昇幅が拡大しており、「どこでも上がる」から「場所を選んで上がる」への転換がはっきりしてきました。

中古マンションの買い手にとっては、パニックになるような話ではなく、むしろ落ち着いて物件を比較できる環境です。売り手にとっては、駅距離や管理状態など「選ばれる理由」の有無が価格に直結する局面と言えます。

よくある質問

金利が上がっていくなら、購入は待ったほうがいいですか？

一概には言えません。待っている間も家賃は出ていきますし、変動金利の引き上げは秋以降に順次反映される見込みのため、「待つほど条件が良くなる」とは限らないのが2026年後半の実情です。一方で札幌の在庫は豊富で、価格の急騰局面でもありません。金利が0.25%上がった場合の毎月返済額の差（3,000万円・35年借入でおよそ月3,500〜4,000円程度が目安）を試算し、減税・補助金の効果と並べて判断するのがおすすめです。

住宅ローン減税は「中古マンション＋リノベーション」でも使えますか？

要件を満たせば使えます。2026年からは中古住宅の控除期間が13年に延び、床面積も40㎡以上（所得要件等あり）に緩和されたため、コンパクトな中古マンションでも対象になりやすくなりました。ただし築年数や登記床面積、省エネ性能の証明書類、入居時期などの細かい条件があり、物件ごとに結論が変わります。契約前に税務署・税理士や不動産会社の担当者に個別確認してください。

補助金はいつ・どうやって申し込めばいいですか？

国のみらいエコ住宅2026は施工会社（登録事業者）経由での申請が原則なので、まず「補助金対応ができる会社か」を見積もり段階で確認しましょう。予算上限に達すると受付が終わるため、工事時期が決まっているなら早めが安全です。札幌市の住宅エコリフォーム補助は9月4日〜17日の期間内に郵送必着・抽選制。期間外の申請は受け付けられないので、8月中に書類一式をそろえておくのがポイントです。

まとめ

日銀は7月末据え置きでも、固定金利は8月も上昇して過去最高圏。変動金利も8〜11月にかけて+0.25%程度の引き上げが見込まれる。
住宅ローン減税は2026年改正で中古13年（省エネ基準以上の住宅。省エネ性能を満たさない「その他住宅」は2,000万円×10年のまま）・40㎡以上・子育て世帯は最大約409.5万円と、中古×リノベに追い風。
補助金は国（みらいエコ住宅2026・リフォーム枠の執行率2%）＋札幌市（第2回受付9月4日〜17日）の二段構え。8月は準備月間。
相場は札幌全体で2,200〜2,400万円台と堅調。ただし地価は「選別」局面入り。物件比較と資金計画はセットで。
リフォーム費用は会社によって差が出ます。相見積もりの取り方はリフォーム見積もり比較ガイドにまとめているので、あわせてどうぞ。

本記事は記事作成時点（2026年8月3日）の情報に基づいています。金利・税制・補助金の内容や適用条件は変更される場合があります。実際のご判断にあたっては、金融機関・税務署・税理士等の専門家に最新情報をご確認ください。掲載写真はイメージです。